导读：

购房人支付房屋全部价款并已实际占有，虽未办理过户登记手续，但购房人对此并无过错的，人民法院不得查封该房产。若房屋未竣工，购房人即使取得期房钥匙也不能产生实际占有房屋的法律效果，则法院可以对该房屋进行查封。

相关法条：

《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》

第十七条 被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。

经典案例：（附裁定书）

中国农业银行股份有限公司新疆维吾尔自治区分行营业部申请复议案执行裁定书

最高人民法院

执行裁定书

（2013）执复字第17号

申请复议人（申请执行人）：中国农业银行股份有限公司新疆维吾尔自治区分行营业部。

负责人：王齐平，该营业部主任。

被执行人：乌鲁木齐亚鸿房地产开发有限公司。

法定代表人：张风彪，该公司经理。

异议人：陈秋和，女。

异议人：李春阳，女。

异议人：田柳，女。

异议人：韩玲，女。

中国农业银行股份有限公司新疆维吾尔自治区分行营业部（以下简称农业银行）不服新疆维吾尔自治区高级人民法院（以下简称新疆高院）(2013)新执二监字第4号执行裁定（以下简称异议裁定），向本院申请复议。本院依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。

农业银行与乌鲁木齐亚鸿房地产开发有限公司（以下简称亚鸿公司）借款合同执行一案，农业银行依据新疆维吾尔自治区第二公证处（2002）新证经字第4813号、第4814号具有强制执行效力的公证债权文书，于2003年7月10向新疆高院申请对亚鸿公司强制执行，执行标的为3515万元及利息。2003年8月11日，新疆高院根据农业银行的申请作出（2003）新执字第60号、第61号民事裁定，查封亚鸿公司抵押给农业银行的位于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市解放南路317号房产，共计163套。

陈秋和、李春阳、田柳、韩玲向新疆高院提起执行异议，请求解除对上述317号房产中的1栋6层A户、1栋24层A户、1栋12层A户、1栋21层A户四套房产的查封。主要理由如下：陈秋和、李春阳、田柳、韩玲分别于2002年7月5日、2002年8月29日、2002年5月9日、2002年10月15日从亚鸿公司购买了上述四套房屋。在亚鸿公司为他们办理该房屋备案手续期间，因农业银行申请强制执行亚鸿公司一案，新疆高院查封了他们购买的房屋，致使其至今未能取得房屋的产权证，严重侵犯了他们的合法利益，要求依法解封。

新疆高院查明：2002年7月5日，陈秋和与亚鸿公司签订《商品房买卖合同》，购买亚鸿公司的位于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市解放南路317号房产中1栋6层A户，建筑面积112.31平方米，总价款325699元。陈秋和依据合同约定于2002年7月6日、2003年12月20日分别支付房款105699元、220000元，合计325699元。2002年8月29日，李春阳与亚鸿公司签订《商品房买卖合同》，购买上述317号房产中的1栋24层A户，建筑面积185.61平方米，总价款572606.85元。李春阳依据合同约定于2002年8月30日一次性支付房款572606.85元。2002年5月9日，田柳与亚鸿公司签订《商品房买卖合同》，购买上述317号房产中的1栋12层A户，建筑面积112.31平方米，总价款305483.2元。田柳依据合同约定于2002年5月13日一次性支付房款305483.2元。2002年10月15日，韩玲与亚鸿公司签订《商品房买卖合同》，购买上述房产317号1栋21层A户，建筑面积112.31平方米，总价款333897.63元。韩玲依据合同约定于2002年10月17日一次性付清房款333897.63元。在签订买卖合同一周内，亚鸿公司将房屋分别交付陈秋和、李春阳、田柳、韩玲，他们即对房屋进行装修，实际占用至今。

新疆高院认为，陈秋和、李春阳、田柳、韩玲分别与亚鸿公司签订了《商品房买卖合同》，并付清了房款，且实际占用至今，无证据证明其存在过错。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条“第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”之规定，继续查封涉案房产不当，陈秋和、李春阳、田柳、韩玲的异议理由成立。新疆高院于2013年6月17日作出异议裁定书，解除对位于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市解放南路317号1栋6层A户、1栋24层A户、1栋12层A户、1栋21层A户四套房产的查封。

农业银行不服上述裁定，向本院申请复议，请求撤销异议裁定。主要理由如下：1、无证据证明陈秋和、李春阳、田柳、韩玲已交清房款，以及涉案房屋被其实际占有之事实，异议裁定无事实依据。2、陈秋和、李春阳、田柳、韩玲及亚鸿公司未到庭参加听证。3、为查明陈秋和、李春阳、田柳、韩玲与亚鸿公司是否存在真实交易关系，农业银行向新疆高院申请对《商品房买卖合同》的签署时间进行鉴定，新疆高院未予答复，执行程序违法。

本院另查明：1、在新疆高院对本案执行异议的审查期间，陈秋和、李春阳、田柳、韩玲向法院提交了涉案房屋的《商品房买卖合同》及交清全部房款的收款收据，《商品房买卖合同》上载明的合同签署时间为新疆高院对涉案房屋的查封之前。2、本案因涉及多人提出执行异议，且异议理由基本相同，异议人推举赵丽为代表人到庭参加听证，陈述相关事实和理由。亚鸿公司经新疆高院通知，拒绝到庭参加听证。3、异议裁定书上载明的陈秋和、李春阳、田柳、韩玲的住址为其身份证载明住址，故与涉案房屋地址不一致。涉案房屋的水费、电费、物业管理费等费用，从房屋交付至今均由陈秋和、李春阳、田柳、韩玲承担。4、新疆高院因查明了陈秋和、李春阳、田柳、韩玲实际占用涉案房屋多年的事实，遂口头告知农业银行代理人对《商品房买卖合同》的签署时间不予进行鉴定。

本院认为，陈秋和、李春阳、田柳、韩玲与亚鸿公司签订《商品房买卖合同》、完成房屋交付的行为均在新疆高院查封涉案房屋之前，上述四人交清全部房款，并承担了从涉案房屋交付至今的水费、电费、物业管理费等费用，已对房屋实际占用多年。涉案房屋虽未办理过户登记手续，但无相关证据证明上述四人存在过错。本院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条明确规定“第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”依照该条规定，本案不应继续对位于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市解放南路317号1栋6层A户、1栋24层A户、1栋12层A户、1栋21层A户四套房产采取查封措施。

综上，农业银行的复议理由不能成立，本院不予支持。新疆高院（2013）新执二监字第4号执行裁定书的结论并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条和《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第八条、第九条的规定，裁定如下：

驳回中国农业银行股份有限公司新疆维吾尔自治区分行营业部的复议申请。

本裁定为终审裁定。