日前，上海市虹口区人民法院（以下简称“上海虹口法院”）审理了一起房产买卖纠纷案件。卖家在签订合同、收到定金后，以各种理由试图解约。但在买家同意解约后，卖家又觉得解约代价过大，追着买家继续履行合同……
【案情回放】
   2021年年初，刘先生准备购房，他看中了黄女士的一套房屋，多次看房后，双方于2021年1月底，通过房产中介签订了《房地产买卖居间协议》和《房地产买卖协议》（以下简称“协议”）。
   协议约定，若黄女士违约不出售该房,则应向刘先生双倍返还定金；若刘先生违约不购买该房，则已支付给黄女士的定金不予返还，并约定双方于同年3月30日前，前往房屋中介处签订正式的网签合同。刘先生按照约定，于签订协议当日向黄女士支付了购房定金100,000元。
   坐等装修入住的刘先生没想到,协议签订几天后，黄女士突然反悔，以各种理由不愿继续履行房屋买卖协议。
   2021年2月6日，黄女士：不好意思，家里老人身体不好，没办法，这房子不卖了，实在不好意思。刘先生：阿姨，我是诚心买您房子的，不能说老人身体不好就可以任意违约。
   了解到情况的房产中介工作人员也从中劝和，希望黄女士能够继续履行协议，黄女士却依旧拒绝，通过短信方式向刘先生明确表示不继续履行买卖协议。刘先生先后多次与黄女士沟通，言辞恳切，希望能够协商解决。但是黄女士态度坚决,还要求刘先生提供银行账号,表示愿意承担违约责任。
   同年2月8日，刘先生：“阿姨，我还是想跟您沟通下。我不知道什么原因您宁愿违约也不愿意卖给我们。您还有什么顾虑的地方？可以跟我们说，我们也综合考虑下适当可以满足您的要求，我是不希望弄得大家都不愉快，您有任何顾虑、要求随时跟我说说”。黄女士：“我儿子不同意卖，对不起了”。刘先生：“我相信他也是经过慎重考虑才做的决定，也是知道这样做带来的后果。既然你们做出这个决定，我们同意您的决定。”黄女士：“你给我一个银行账号，我把钱给你转过去。”
   然而，过了十多天，思来想去的黄女士又改变了主意，愿意出售房子，理由是凑不出违约金。此时，刘先生不乐意了。

   同年2月24日，黄女士：“你要求赔偿20万元，这个费用我们竭尽全力在凑，可还是没有办法凑到这么多。所以我们商量这房子我们还是如约卖给你。”刘先生：“阿姨，我郑重和您说一下，当初我们第一眼就相中你家房子，非常诚意买下来，结果您突然说不卖了，我们打电话您挂掉，发微信不回……”黄女士：“我现在考虑下继续卖给你。” 刘先生：“您之前反复无数次不肯卖房子。我不想跟你这样一个反反复复违背契约精神的人再沟通了。”
   同年3月底，装作没看到信息的黄女士单方面向刘先生联系称，为房屋买卖事项顺利进行以及秉承友好合作的原则，其已按双方之前签订的协议约定，按时于3月30日前往房产中介处签订“网签”，并通知刘先生按约前往上述地点签订“网签”。刘先生表示不愿。
   3月29日，黄女士：“为房屋买卖顺利进行，请你方按约于3月30日前往指定地点签订网签合同。”刘先生：“您开始跟我说家里老太太不让卖，后来跟我说您儿子不让卖，我们都尊重了您的选择，也同意了，但您也知道是什么后果。我们法院见吧！”。
   在没有等到刘先生来房产中介“网签”后的第二天， 黄女士向刘先生寄送了书面通知，要求刘先生在收到书面材料1日内，主动与黄女士和中介联系去签订“网签”，并表示如果刘先生在规定时间内不前往，黄女士将解除买卖协议，一切违约责任由刘先生承担。
   后，刘先生诉至上海虹口法院。
   刘先生认为，黄女士擅自终止合同，致使其合同目的无法实现，已构成根本违约，请求确认与黄女士的房屋买卖合同于今2021年2月8日解除；并要求黄女士承担双倍返还定金的违约责任。
   黄女士辩称，其同意解除房屋买卖合同，但因刘先生未按约签订“网签”，违约责任在于刘先生，黄女士同时提出反诉请求，要求刘先生支付违约金10万元。
【以案说法】
   上海虹口法院经审理认为，原被告双方均认可合同已经解除，但对解除的时间存在争议。根据现有证据和各方陈述，黄女士作为房屋出卖人，已在2021年2月8日向刘先生明确表示不再继续履行买卖协议，并经双方协商一致后，由黄女士以短信方式向刘先生确定。几经沟通，刘先生当日同意系争房屋买卖合同解除。结合后续双方就赔偿金额的协商过程，可知虽然刘先生、黄女士未就合同解除后的赔偿等事宜达成一致，但并不影响双方同意解除合同的意思表示。审理中，双方对于房屋买卖合同关系的解除本身并未提出异议，故法院确认刘先生、黄女士的房屋买卖合同关系于2021年2月8日解除。
   就是否继续履行买卖合同，根据刘先生与黄女士的微信聊天记录和短信记录，在双方于2021年2月8日解除房屋买卖合同关系后，并非刘先生全然放弃追究黄女士的违约责任，否则双方完全没有必要就赔偿问题作进一步沟通。在2021年2月24日双方就赔偿金额沟通无果的情况下，黄女士向刘先生表示愿意继续履行系争房屋买卖合同，此时合同已解除，请求继续履行已无基础。
   法院认为，系争房屋买卖合同无法继续履行的根本原因在于黄女士的违约行为，故黄女士应向刘先生双倍返还定金。法院判决确认刘先生、黄女士的房屋买卖合同关系于2021年2月8日解除，由黄女士向刘先生双倍返还定金共计人民币200,000元，并驳回黄女士要求刘先生支付违约金10万元的反诉请求。
【法辞典】
《中华人民共和国民法典》
   第五百八十六条 当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。
   定金的数额由当事人约定；但是,不得超过主合同标的额的百分之二十,超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的,视为变更约定的定金数额。
   第五百八十七条 债务人履行债务的,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定,致使不能实现合同目的的,无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定,致使不能实现合同目的的,应当双倍返还定金。
   第五百八十八条 当事人既约定违约金,又约定定金的,一方违约时,对方可以选择适用违约金或者定金条款。定金不足以弥补一方违约造成的损失的,对方可以请求赔偿超过定金数额的损失。

（案例编写：上海虹口法院 梁聪聪 王佑安）