导读：

卖房人有义务将与房屋买卖合同订立有关的重大信息真实、及时的向买受人披露。标的房屋属于凶宅这一事实属于与订立合同有关的重大事实，卖房人在签订房屋买卖合同时故意隐瞒这一事实的，买房人可以卖方欺诈为由请求法院撤销房屋买卖合同。

建议买房人在签订合同时在合同中明确约定购房目的（家庭自住、学区房、婚房等），约定卖方应当保证房屋不存在非质量瑕疵，并且在合同中写明卖方违反约定义务应当承担相应的赔偿责任。买房人在签订买卖合同之前仔细调查房产的相关情况，不仅是要查清房屋权属登记情况、有无共有人、是否属于共同财产等问题，还可以到物业公司、居委会、邻居处了解该房屋和所在社区是否发生过意外死亡事件等相关具体情况，充分考虑各方面因素后再签订买卖合同。

相关法条：

《合同法》第六条　当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。

第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：

（一）因重大误解订立的；

（二）在订立合同时显失公平的。

一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。

当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。

经典案例：

甄英娜与孙圣等房屋买卖合同纠纷一案。

裁判要旨：

根据法律规定，一方以欺诈的手段，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院撤销。本案中，首先，当事人在订立合同过程中，应当遵循诚实信用原则，如实披露与订立合同有关的重要事实。而根据本案查明的事实，可以确认1905号房屋在孙X与甄XX签订《北京市存量房屋买卖合同》等相关协议之前，确发生过甄XX之夫王×自1905号房屋坠楼死亡的事实，王学成虽未在1905号房屋内死亡，但鉴于其系自1905号房屋中坠楼死亡，该非正常死亡事件与1905号房屋仍存在较大的关联性。因此，1905号房屋属于传统习俗认知的“凶宅”范畴。虽然“凶宅”概念并不影响房屋的实际使用价值，但对于普通民众而言，该情形却会对居住人的心理产生重大影响，此应属与订立合同有关的重要事实。对该事实，甄XX作为房屋出售人，其在缔约过程中负有向房屋买受人孙X如实予以告知的义务。甄XX有关其对此不负有告知义务的答辩意见，缺乏法律依据，法院不予采信。其次，甄XX虽抗辩孙X及其父母均在1905号房屋所在同一小区内生活，其应当知晓1905号房屋发生过高坠死亡事件的意见，但鉴于孙X及其父母所住707号房屋与1905号房屋在地理位置上并非属于同一楼宇，在没有其他充分证据予以佐证的情形下，仅因存有居住在同一小区的事实，亦不足以证明孙圣对1905号房屋发生过高坠死亡事件应为明知状态；第三，即便本案中有关《房地产经纪服务事项告知书》上的“甄XX”签字非甄XX本人所签，但此仅能证明该告知书上有关1905号房屋是否为“凶宅”的承诺非甄XX本人所为，仍不足以证明甄XX已尽到了相应告知义务。综上，在孙X没有明确意愿表明其愿意购买“凶宅”的情形下，甄XX未将上述重大事实如实告知孙X，导致其违背真实意思表示，与甄XX签订了有关买卖合同，甄XX的行为已构成了欺诈。因此，本案所涉合同，符合法定撤销要件，依法应予以撤销。

附 判决书：

甄英娜与孙圣等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

北京市第一中级人民法院

民事判决书

（2017）京01民终1274号

上诉人（原审被告）：甄英娜，女。

委托诉讼代理人：罗开均，北京市国汉律师事务所律师。

被上诉人(原审原告)：孙圣，男。

委托诉讼代理人：罗记永，北京市炜衡律师事务所律师。

委托代理人李梅，（孙圣之母）。

被上诉人(原审被告)：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街乙12号办公楼1706室。

法定代表人：左晖，董事长。

委托诉讼代理人：孙凤起，男。

上诉人甄英娜因与被上诉人孙圣、北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2016）京0108民初14536号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月18日立案后，依法组成合议庭，因符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款规定，不开庭进行审理,本案现已审理终结。

甄英娜上诉请求：撤销一审判决第五、六项及第四项中的利息部分，依法改判契税、土地出让金、房屋登记费、居间代理费、房屋变更产权所需税费由链家公司负担；二被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。同意原判其他判项。事实和理由：一、一审法院判决上诉人赔偿被上诉人孙圣因缔约过失造成的损失，没有事实和法律依据。二、链家公司对签约过程具有过错，应承担相应的责任。

孙圣辩称：不同意对方的上诉请求。纠纷产生的原因是上诉人故意隐瞒房屋信息。上诉人没有如实告知违背了诚信原则。关于要求链家公司承担责任，我方认为一审法院适用法律及法律关系正确，判决上诉人承担相应的责任正确。

链家公司辩称：同意一审判决。

孙圣向一审法院起诉请求：1.撤销孙圣与甄英娜于2014年3月26日签署的《北京市存量房屋买卖合同》及孙圣与甄英娜、链家公司于2014年3月26日签订的《补充协议》；2.撤销孙圣与甄英娜签订的合同编号为×的《存量房屋买卖合同》（经纪成交版）；3.甄英娜返还孙圣支付的购房款628万元并按中国人民银行同期贷款利率支付该款自2014年6月10日至实际给付之日止的利息损失；4.甄英娜赔偿孙圣已支付的契税48600元、土地出让金1566元、房屋所有权登记费80元、居间代理费157000元，共计207

246元并按中国人民银行同期贷款利率支付该款自2014年5月28日至实际给付之日止的利息损失；5.甄英娜赔偿孙圣房屋清理费2500元、取暖费3012元、公证费1000元；6.链家公司对上述第3.4.5项诉讼请求承担连带责任；7.甄英娜于返还孙圣全部购房款并赔偿孙圣全部损失后十日内，协助孙圣将1905号房屋（以下简称1905号房屋）的权属登记恢复变更至甄英娜名下，因此产生的相关税费、手续费，由甄英娜负担。

一审法院认定事实：2014年3月26日，孙圣在链家公司居间下，与甄英娜就1905号房屋买卖事宜签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定由孙圣以628万元的总价购买甄英娜名下的1905号房屋。同日，孙圣、甄英娜、链家公司还就1905号房屋事宜签订了《补充协议》，对1905号房屋买卖事宜的定金、首付款、权属转移等事项进行了具体约定。后孙圣与甄英娜还就1905号房屋买卖事宜签署了合同编号为×的网签合同。在合同履行过程中，孙圣于2014年6月9日向甄英娜付清了1905号房屋的全部购房款628万元，甄英娜于2014年6月10日向孙圣交付了1905号房屋。孙圣于2014年5月28日取得了1905号房屋的所有权证书，并为此支付了契税48600元、土地出让金1566元、房屋登记费80元。另，孙圣还向链家公司支付了服务费138160元，向北京中融信担保有限公司支付服务费18840元，以上居间代理费共计157000元，还向北京科技大学交纳了2014年至2015年度的取暖费3012元。

另查:甄英娜之夫王×于2005年11月24日自1905号房屋坠楼死亡，排除刑嫌。孙圣自认在购买1905号房屋之前，其与其父母共同居住在与1905号房屋所在小区为同一小区的49栋707号房屋（以下简称707号房屋）内，但其主张在购买1905号房屋前并未知晓该房屋所发生的高坠死亡事件，直到接收该房屋后才知晓该非正常死亡事件，且因该房屋系用作婚房，后其并未实际使用该房屋。

另查:链家公司在链家在线网站上公开承诺，经北京居间成交的二手房，如在该房屋本体结构内曾发生过自杀、他杀、意外死亡事件，且链家未尽到信息披露义务的，链家将对购房人进行补偿，最高至原价回购，其承诺细则中载明的申请补偿的必备条件为：1.凶宅事件是在签约前发生的；2.适用于经北京链家居间成交的二手房买卖业务；3.链家仅对该宗二手房所涉及的出售人取得该房屋产权后发生的凶宅事件承担补偿责任，在其取得产权之前发生的，链家没有调查能力；4.该宗二手房交易中，北京链家未做到对凶宅信息向客户的如实披露；5.客户应在签约后一年内向北京链家提出补偿申请；6.有警方证明交易房屋本体结构内确曾发生自杀、他杀、意外死亡的凶宅事件的；7.如客户对该凶宅信息已经知情的，链家将不承担补偿。同时载明的补偿方案为：1.全额退还所收的居间服务费；2.除全额退还所收居间服务费外，北京链家最高限度将按照购买时的原价进行回购。孙圣因保全链家公司网页承诺内容，向北京市国信公证处支付了公证费1000元。

另在本案一审中，经甄英娜申请，法院委托北京明正司法鉴定中心对本案所涉的《房地产经纪服务告知书》中的“甄英娜”签字与样本的同一性进行鉴定，并预付了鉴定费3700元。后鉴定机关出具鉴定意见，否定了该签字与样本的同一性。后链家公司对该鉴定意见持有异议，并申请鉴定人出庭接受质询。质询后，链家公司预付了鉴定人出庭费2000元。庭审中，孙圣和甄英娜对该鉴定意见不持异议，但链家公司仍不认可该鉴定意见，坚持主张此系甄英娜本人所签。经查，该告知书中记载有如下内容：“产权人确认交易房屋在本人持有期间否发生过自杀、他杀的非正常死亡事件。”

一审法院认为，本案的第一个争议焦点在于当事人之间就1905号房屋买卖事宜所签署的相关合同是否符合撤销要件。根据法律规定，一方以欺诈的手段，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院撤销。本案中，首先，当事人在订立合同过程中，应当遵循诚实信用原则，如实披露与订立合同有关的重要事实。而根据本案查明的事实，可以确认1905号房屋在孙圣与甄英娜签订《北京市存量房屋买卖合同》等相关协议之前，确发生过甄英娜之夫王×自1905号房屋坠楼死亡的事实，王学成虽未在1905号房屋内死亡，但鉴于其系自1905号房屋中坠楼死亡，该非正常死亡事件与1905号房屋仍存在较大的关联性。因此，1905号房屋属于传统习俗认知的“凶宅”范畴。虽然“凶宅”概念并不影响房屋的实际使用价值，但对于普通民众而言，该情形却会对居住人的心理产生重大影响，此应属与订立合同有关的重要事实。对该事实，甄英娜作为房屋出售人，其在缔约过程中负有向房屋买受人孙圣如实予以告知的义务。甄英娜有关其对此不负有告知义务的答辩意见，缺乏法律依据，法院不予采信。其次，甄英娜虽抗辩孙圣及其父母均在1905号房屋所在同一小区内生活，其应当知晓1905号房屋发生过高坠死亡事件的意见，但鉴于孙圣及其父母所住707号房屋与1905号房屋在地理位置上并非属于同一楼宇，在没有其他充分证据予以佐证的情形下，仅因存有居住在同一小区的事实，亦不足以证明孙圣对1905号房屋发生过高坠死亡事件应为明知状态；第三，即便本案中有关《房地产经纪服务事项告知书》上的“甄英娜”签字非甄英娜本人所签，但此仅能证明该告知书上有关1905号房屋是否为“凶宅”的承诺非甄英娜本人所为，仍不足以证明甄英娜已尽到了相应告知义务。综上，在孙圣没有明确意愿表明其愿意购买“凶宅”的情形下，甄英娜未将上述重大事实如实告知孙圣，导致其违背真实意思表示，与甄英娜签订了有关买卖合同，甄英娜的行为已构成了欺诈。因此，本案所涉合同，符合法定撤销要件，依法应予以撤销。

本案的第二个争议焦点在于合同撤销后，各方当事人的责任承担问题。根据法律规定，合同被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，合同被撤销后，甄英娜应向孙圣返还已收取的购房款，并协助孙圣将1905号房屋权属登记恢复至其个人名下，且如前所述，甄英娜未尽到相应告知义务，其存在过错，应当承担赔偿责任。

关于链家公司是否应承担连带赔偿责任问题，法院认为，鉴于本案为房屋买卖合同纠纷，而孙圣提交的链家公司关于凶宅筛选及补偿机制的承诺，系链家公司在其公司网站上向不特定购房人作出的承诺，并非在本案所涉的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》及《存量房屋买卖合同》中明确作出，故有关链家公司是否需承担赔偿责任问题，与本案不属于同一法律关系。因此，孙圣要求链家公司承担连带赔偿责任的诉讼请求，缺乏合同和法律依据，法院不予支持。

在此前提下，有关孙圣主张的损失项目中，购房款所对应的利息损失、契税、土地出让金、产权登记费、居间代理、取暖费费系其合理损失，法院予以确认，但有关契税、土地出让金、产权登记费、居间代理费所对应的利息损失，不属于损失范畴，法院不予确认。同时，因其未提交相应证据证明清洁费的发生，法院对其清洁费亦不予采信。关于公证费，该费用系孙圣用于保全有关链家公司证据所支出，不属于本案损失范围，法院不予确认。

综上所述，对于孙圣要求撤销其与甄英娜于2014年3月26日签署的《北京市存量房屋买卖合同》及其与甄英娜、链家公司于2014年3月26日签订的《补充协议》以及撤销其与甄英娜签订的合同编号为×的《存量房屋买卖合同》（经纪成交版）的诉讼请求，法院予以支持；对于其要求甄英娜返还已支付的购房款628万元并按中国人民银行同期贷款利率支付该款自2014年6月10日至实际给付之日止的利息的诉讼请求，法院亦予以支持；关于其要求甄英娜赔偿其已支付的契税、土地出让金、房屋所有权登记费、居间代理费共计207246元的诉讼请求，法院予以支持，但对其要求按中国人民银行同期贷款利率支付该款自2014年5月28日至实际给付之日止的利息的诉讼请求，法院不予支持；关于其要求甄英娜赔偿房屋清理费2500元和公证费1000元的诉讼请求，法院不予支持；关于其要求甄英娜赔偿供暖费3012元的诉讼请求，法院予以支持；关于其要求链家公司承担连带责任的诉讼请求，法院不予支持；关于其要求甄英娜于返还全部购房款并赔偿全部损失后十日内，协助孙圣将1905号房屋的权属登记恢复变更至甄英娜名下，因此产生的相关税费、手续费，由甄英娜负担的诉讼请求，法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十二条、第五十四条、第五十八条规定，判决：一、撤销孙圣与甄英娜于二〇一六年三月二十六日签订《北京市存量房屋买卖合同》；二、撤销孙圣、甄英娜、北京链家房地产经纪有限公司于二〇一六年三月二十六日签订的《补充协议》；三、撤销孙圣与甄英娜签订的编号为×的《存量房屋买卖合同》（经纪成交版）；四、甄英娜于本判决生效后七日内向孙圣返还购房款628万元并按中国人民银行同期基准贷款利率赔偿该款自二〇一四年六月十日至实际给付之日止的利息损失；五、甄英娜于本判决生效后七日内向孙圣赔偿契税48600元、土地出让金1566元、房屋登记费80元、居间代理费157000元、取暖费3012元；六、甄英娜在履行本判决书第四、五项确定的全部义务后十日内，协助孙圣将一九〇五号房屋的权属登记恢复变更至甄英娜名下，因此所需税费，由甄英娜负担；七、驳回孙圣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。

本院认为，本案二审争议焦点在于赔偿责任的认定与承担。对此，本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。在订立合同过程中双方均应如实将与订立合同有关的重要事项提供给合同相对方。在本案的房屋买卖过程中，出卖人理应将与房屋有关的重要信息，特别是对影响房屋买卖合同订立与否或者对合同订立的条件产生重大影响的信息真实、及时的向买受人披露。然而，甄英娜作为出卖人在订立合同时并未告知孙圣1905号房屋曾发生过甄英娜之夫王×自该房屋坠楼死亡的不幸事件。本院认为，无论从买受人孙圣购买该房屋作为“婚房”使用的目的分析，还是以一般购买者的购买心理考量，1905号房屋曾发生过的不幸事件均系影响买受人订立房屋购买合同的重大事项。甄英娜作为出卖人未将该信息披露给孙圣，亦未提供充分证据证明孙圣在购房时已知悉该信息，其应承担相应的赔偿责任。一审法院据此判令甄英娜赔偿孙圣相关利息损失、契税、土地出让金、房屋登记费、居间代理费、取暖费损失，具备事实及法律依据。

双方当事人对于涉案合同予以撤销的认定均无异议。合同被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。一审法院据此认定甄英娜在返还全部购房款并赔偿全部损失后协助孙圣将1905号房屋恢复登记至甄英娜名下，并由甄英娜承担由此产生的相关税费、手续费，符合法律规定。关于甄英娜主张的链家公司应承担相应的责任，因本案系房屋买卖合同纠纷，至于链家公司作为居间方是否应承担相应责任，与本案并非同一法律关系，故对甄英娜在本案中的该项主张，本院不予采信。

综上所述，甄英娜的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费4454元，由甄英娜负担（已交纳）。

本判决为终审判决。