导读：

房地产开发企业进入破产程序后，已支付全部款项的消费者可请求该企业履行交付房屋并办理所有权变更登记的义务，该等行为并非《企业破产法》第十六条所称无效的个别清偿行为。而且因消费者已支付购买商品房全部款项，故房地产开发企业破产管理人对商品房买卖合同并无解除权。

此外，司法实践中亦有法院根据《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条关于“特定物买卖中，尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物”不属于破产财产的规定，认定相对人购买的房屋属于特定物，如果相对人已完全支付对价，则可以请求进入破产程序的企业继续履行房屋过户义务。

因此，对于房地产企业而言，进入破产程序后，已签订商品房买卖合同的购房者未支付完毕购房价款，房地产企业也未将房屋过户给该购房者的，管理人有权决定解除该商品房买卖合同或继续履行。但是如果购房者已支付完毕购房价款，且未发生法定解除或约定解除的事由，则管理人无权解除该商品房买卖合同。对于消费者而言，房地产企业进入破产程序后，如果消费者已支付完毕购房价款，则可请求房地产企业履行房屋过户义务。

相关法条：

《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；

（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

（五）法律规定的其他情形。

第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：

（一）法律上或者事实上不能履行；

（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；

（三）债权人在合理期限内未要求履行。

第二百八十六条发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。

《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》

一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。

二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。

《中华人民共和国企业破产法》第十六条人民法院受理破产申请后，债务人对个别债权人的债务清偿无效。

第十八条人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。

管理人决定继续履行合同的，对方当事人应当履行；但是，对方当事人有权要求管理人提供担保。管理人不提供担保的，视为解除合同。

经典案例：

北京英嘉房地产开发有限公司、杨飞与北京英嘉房地产开发有限公司、杨飞物权确认纠纷案。

裁判要旨：

本案所涉房屋为住宅商品房，杨飞通过个人首付、向银行按揭贷款方式支付了全部价款。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（以下简称《优先受偿权批复》）等相关法律、司法解释规定之精神，交付了购买商品房的全部或者大部分款项后，消费者就所购商品房对出卖人享有的债权，有别于普通无担保债权，是一种针对特定不动产所享有的具有非金钱债务属性的特殊债权，在受偿顺序上优先于有担保债权的建设工程价款优先受偿权亦不得对抗该债权。

根据《合同法》、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》等相关法律、司法解释规定之精神，交付了购买商品房的全部或者大部分款项后，消费者就所购商品房对出卖人享有的债权，有别于普通无担保债权，是一种针对特定不动产所享有的具有非金钱债务属性的特殊债权，在受偿顺序上优先于有担保债权的建设工程价款优先受偿权亦不得对抗该债权。本案所涉房屋为住宅商品房，杨飞通过个人首付、向银行按揭贷款方式支付了全部价款，属于上述特殊债权。

根据《企业破产法》、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国企业破产法>若干问题的规定（二）》规定之精神，并非所有的破产程序中的个别清偿行为均属于《企业破产法》第十六条规定的无效行为。认定个别清偿行为无效的关键要件之一是该清偿行为损害了其他破产债权人的合法权益。而交付了购买商品房全部或者大部分款项的消费者对于其所购房屋的权利，因其具有特定性和优先性，故该债权的实现并不会构成对其他破产债权人合法权益的损害，因此，出卖人履行商品房买卖合同约定的交付房屋并办理所有权变更登记的义务，并非《企业破产法》第十六条所称无效的个别清偿行为。

根据《企业破产法》第十八条第一款之规定，管理人仅对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行。而本案中，杨飞已经通过银行按揭贷款支付了案涉房屋的全部款项，故对于案涉商品房买卖合同，英嘉公司破产管理人并无解除权。在杨飞主张继续履行双方签订的《商品房买卖合同》的情况下，英嘉公司亦没有举证证明存在《合同法》第九十四条以及第一百一十条所称的不能履行或不适于继续履行的情形，故英嘉公司应当继续履行案涉《商品房买卖合同》，协助杨飞办理案涉房屋所有权变更登记，并将案涉房屋交付给杨飞。

附 判决书：

北京英嘉房地产开发有限公司、杨飞与北京英嘉房地产开发有限公司、杨飞物权确认纠纷申请再审民事裁定书

最高人民法院

民事裁定书

（2015）民申字第1158号

再审申请人（一审被告、反诉原告，二审上诉人）：北京英嘉房地产开发有限公司，住所地北京市西城区西单北大街19号（劝业场内）。

诉讼代表人：韩长胜，该公司破产管理人组长。

委托代理人：王道彦，北京市炜衡律师事务所律师。

被申请人（一审原告、反诉被告，二审被上诉人）：杨飞。

再审申请人北京英嘉房地产开发有限公司（以下简称英嘉公司）与被申请人杨飞物权确认纠纷一案，不服北京市高级人民法院（2015）高民终字第761号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。

英嘉公司申请再审称，（一）一审、二审判决适用《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》（以下简称《审理破产案件规定》）第七十一条第（五）项的规定属于适用法律确有错误。1、《审理破产案件规定》第七十一条第（五）项关于相对人完全支付了对价就取得尚未转移占有的特定物物权的规定与《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）关于物权转移的规定不一致。2、《审理破产案件规定》第七十一条第（五）项的规定与《中华人民共和国企业破产法》（以下简称《企业破产法》）的规定不一致。《企业破产法》第三十条规定：“破产申请受理时属于债务人的全部财产，以及破产申请受理后至破产程序终结前债务人取得的财产，为债务人财产。”该条没有但书的规定，即排除了一切例外情形。故《审理破产案件规定》第七十一条第（五）项的规定与《企业破产法》第三十条的规定不一致。而且，按照《审理破产案件规定》第七十一条第（五）项规定的“选择性保护”，即只有已经完全支付了对价的相对人才给予特殊保护，而对于已经支付了99%以下对价的相对人，只给予一般保护，与《企业破产法》第一百一十三条规定的同类债权按比例清偿的原则不一致。3、《最高人民法院关于适用中华人民共和国企业破产法若干问题的规定（二）》（以下简称《适用破产法规定（二）》）第二条的规定对《审理破产案件规定》第七十一条进行了修订，删除了《审理破产案件规定》第七十一条的第（二）、第（三）、第（四）、第（五）、第（六）、第（九）等六个项目。根据《适用破产法规定（二）》第四十八条的规定，《审理破产案件规定》第七十一条的相应规定与《适用破产法规定（二）》第二条的规定相抵触，已经不再适用。因此，一审、二审判决关于《审理破产案件规定》第七十一条的规定与《适用破产法规定（二）》第二条的规定并不抵触的认定是错误的。4、一审、二审判决错误地适用《审理破产案件规定》第七十一条第（五）项的规定违反了《中华人民共和国立法法》（以下简称《立法法》）的相关规定。《立法法》第八十三条规定：“同一机关制定的法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章，特别规定与一般规定不一致的，适用特别规定；新的规定与旧的规定不一致的，适用新的规定。”《审理破产案件规定》颁布于2002年，是针对已经废止的《中华人民共和国企业破产法（试行）》（以下简称《破产法（试行）》）所作出的规定，而现行的《物权法》和《企业破产法》均颁布于2007年。《适用破产法规定（二）》是针对现行的《企业破产法》所作出的规定。《审理破产案件规定》第七十一条第（五）项的规定不仅与《物权法》关于物权转移的规定和《企业破产法》第三十条的规定明显不一致，而且与《适用破产法规定（二）》第一条和第二条的规定明显不一致。因此，根据《立法法》第八十三条的规定，在判断诉争房屋所有权的归属时，应当适用《适用破产法规定（二）》第一条和第二条的规定，而不能适用《审理破产案件规定》第七十一条第（五）项的规定。（二）由于一审、二审判决适用法律错误，导致一审、二审判决与现行法律相互冲突，且认定的部分事实不清。1、一审、二审判决确认诉争房屋归杨飞所有与《物权法》、《企业破产法》、《适用破产法规定（二）》的相关规定相互冲突。2、在诉争房屋的所有权没有按照《商品房买卖合同》的约定转移登记到杨飞名下之前，杨飞仅仅对英嘉公司享有债权，而不可能对诉争房屋享有所有权。一审、二审判决没有对杨飞所享有的权利性质作出正确认定。3、《企业破产法》第十六条是关于“个别清偿无效”的原则规定，第十八条可以视为是关于“个别清偿无效”例外情形的规定。无论杨飞与英嘉公司之间的《商品房买卖合同》属于债务人未履行完毕而对方当事人已履行完毕的合同，还是债务人和对方当事人均未履行完毕的合同，在杨飞没有获得英嘉公司破产管理人发出继续履行合同通知的情形下，《商品房买卖合同》均不得继续履行。本案中，杨飞不具备获得“个别清偿”的条件，杨飞只能按照《企业破产法》的规定申报债权。而一审、二审判决没有对杨飞主张权利的程序作出正确认定，而是径行判决确认诉争房屋归杨飞所有，并判决英嘉公司配合杨飞行使取回权以及办理房屋过户手续，该判决内容名义上支持了杨飞的取回权请求，实际上是判决诉讼双方继续履行《商品房买卖合同》约定的房屋交付及转移登记的合同义务，实质上直接清偿了杨飞基于《商品房买卖合同》而对英嘉公司享有的债权，明显违反了《企业破产法》第十六条的规定，导致杨飞在破产程序中非法获得了“个别清偿”。4、关于诉争房屋是否交付的问题，二审判决在“经审理查明”部分的表述与在“本院认为”部分的表述自相矛盾。5、英嘉公司与杨飞签订《商品房买卖合同》后，除杨飞支付了购房款外，双方并没有办理诉争房屋的交付手续，更没有办理诉争房屋所有权的转移登记手续。一审、二审判决的“经审理查明”部分均对该事实进行了认定。在没有完成房屋交付和房屋所有权转移登记的情形下，二审法院关于“双方之间的《商品房买卖合同》已经履行完毕”的认定明显不符合客观事实。6、一审、二审判决没有正确认定本案的案由。本案纠纷的实质是诉讼双方对物权变动的原因产生了分歧，本案的案由应当是商品房买卖合同纠纷，而非物权确认纠纷。综上，英嘉公司根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第六项的规定申请再审。

本院认为，首先，本案所涉房屋为住宅商品房，杨飞通过个人首付、向银行按揭贷款方式支付了全部价款。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（以下简称《优先受偿权批复》）等相关法律、司法解释规定之精神，交付了购买商品房的全部或者大部分款项后，消费者就所购商品房对出卖人享有的债权，有别于普通无担保债权，是一种针对特定不动产所享有的具有非金钱债务属性的特殊债权，在受偿顺序上优先于有担保债权的建设工程价款优先受偿权亦不得对抗该债权。

其次，根据《企业破产法》、《适用企业破产法规定（二）》规定之精神，并非所有的破产程序中的个别清偿行为均属于《企业破产法》第十六条规定的无效行为。认定个别清偿行为无效的关键要件之一是该清偿行为损害了其他破产债权人的合法权益。而如上所述，交付了购买商品房全部或者大部分款项的消费者对于其所购房屋的权利，因其具有特定性和优先性，故该债权的实现并不会构成对其他破产债权人合法权益的损害，因此，出卖人履行商品房买卖合同约定的交付房屋并办理所有权变更登记的义务，并非《企业破产法》第十六条所称的无效的个别清偿行为。

再次，根据《企业破产法》第十八条第一款之规定，管理人仅对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行。而本案中，杨飞已经通过银行按揭贷款支付了案涉房屋的全部款项，故对于案涉商品房买卖合同，英嘉公司破产管理人并无解除权。在杨飞主张继续履行双方签订的《商品房买卖合同》的情况下，英嘉公司亦没有举证证明存在《合同法》第九十四条以及第一百一十条所称的不能履行或不适于继续履行的情形，故英嘉公司应当继续履行案涉《商品房买卖合同》，协助杨飞办理案涉房屋所有权变更登记，并将案涉房屋交付给杨飞。

最后，根据《物权法》第九条的规定，除法律另有规定的以外，不动产物权的转让以产权登记为要件。对于本案所涉房房屋，杨飞虽然已经支付了全部购房款，但英嘉公司尚未交付房屋，亦未办理房屋所有权变更登记，相关法律、行政法规、司法解释亦未例外规定此种情形下买受人可直接取得房屋所有权。同时，本案并非因物权归属争议引发的物权确认纠纷，故二审法院将本案案由确定为物权确认纠纷并确认案涉房屋归杨飞所有确有不当。但由上所述，二审判决判令英嘉公司为杨飞协助办理案涉房屋所有权过户手续是正确的，通过该判项的履行或执行，杨飞仍将能够取得案涉房屋所有权。此外，二审判决虽对房屋交付等合同履行事实的认定存在矛盾，但根据《优先受偿权批复》之相关规定，该事实并不影响本案的最终处理。

综上，虽然二审判决存在上述适用法律和认定事实上的问题，但最终处理结果正确。因此，英嘉公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第六项规定的情形。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下：

驳回北京英嘉房地产开发有限公司的再审申请。