导读：

案外人在保全程序中提出过案外人异议的，再就同一执行标的在同一案件的执行程序中提出异议的，法院不予受理。实际占有、使用房屋的案外人，即便被执行人明确认可其权利，但案外人不能证明对未做产权登记的房屋享有所有权或其他足以排除执行的权利，法院对其请求中止执行的诉请不予支持。

当事人对暂未完成初始登记的房屋进行交易时需要注意考虑交易后完成产权过户的问题：

一、对未完成房屋初始登记的执行标的主张执行异议时，实际占有并不能证明拥有足以排除执行的权益，即便被执行人对其权利明确表示认可；

二、无初始登记房屋在执行过程中，对所有权进行转让时，实际的登记操作非常困难。

相关法条：

《民事诉讼法》第二百二十七条 执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

《物权法》第三十条 因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。

第三十一条 依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。

《城市房地产管理法》第三十六条 房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记。

经典案例：

上海鼎一仓储物流有限公司、上海金工建设（集团）有限公司等案外人执行异议纠纷一案。

裁判要旨：

根据鼎一公司与宏峰公司签订的《土地使用权及房屋租赁协议》和《土地使用权及房屋租赁补充协议》以及宏峰公司与金工公司签订的施工合同，由金工公司施工所建的涉案房屋的所有权归属于宏峰公司，在合同约定的期限内由鼎一公司向宏峰公司交纳租金并进行租赁使用。新建成的2号厂房尚未办理房屋产权初始登记，根据相关规定，未登记的建筑物和土地使用权，依据土地使用权的审批文件和其他相关证据确定权属。因此，根据已经查明的相关事实，直至本案原审期间宏峰公司仍是华丹路688号房地产（包括2号厂房）的用地单位，故原判决认定2号厂房为宏峰公司所有是正确的。即使鼎一公司提供了一些证据材料以证明金工公司在其他场合表述过该厂房系由鼎一公司出资建设的意见，但该证据并不足以否定原判决认定该厂房属于宏峰公司所有的事实。因此，本案中鼎一公司只举证证明了其与宏峰公司之间曾经签订过租赁合同，但确实并未完成证明其对2号厂房享有所有权或有其他足以阻止对该厂房转让、交付实体权利的举证责任，原判决认定鼎一公司没有提供出充分证据证明其对2号厂房享有所有权或有其他足以阻止对该厂房转让、交付的实体权利，因此不支持其要求停止对2号厂房的执行并确认该厂房归其所有的诉讼请求，不存在鼎一公司在再审申请中提出的基本事实缺乏证据证明和适用法律错误的情形。

虽然被执行人宏峰公司对鼎一公司的权利主张表示认可，并认为作为执行依据的仲裁裁决和人民法院驳回宏峰公司申请撤销仲裁裁决的裁定是错误的，但仲裁机构作出的（2011）沪仲案字第0314号仲裁裁决和人民法院驳回宏峰公司申请撤销裁决的(2013)沪一中民四（商）撤字第2号裁定是否正确，均非本执行异议之诉案件的审理范围，鼎一公司和宏峰公司要求对上述裁决和裁定进行审理，缺乏法律依据，本院对此不予审查。综上，鼎一公司再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定应当再审的情形，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款的规定，裁定如下：

驳回上海鼎一仓储物流有限公司的再审申请。