导读：

执行法院在拍卖土地使用权时，未将该土地上的建筑物一并拍卖处分，造成房地分离的现状，违反法律的强制性规定，该拍卖行为应为无效。

因此，需注意：

一、当事人需注意执行法院在拍卖土地使用权时，未将该土地上的建筑物一并拍卖处分的，因造成房地分离的现状违反了法律的强制性规定，故该拍卖行为应为无效。此时，当事人可以向法院申请裁定撤销该拍卖裁定和裁定该拍卖行为无效。

二、因房地分离，即便当事人通过生效判决实现债权的方式取得诉争房产并办理了房产证，但因生效法律文书中未涉及争议房产项下的土地使用权，且房屋产权转让并不导致土地使用权一并转让的法律后果，所以在该当事人未依法领取土地使用权证的情况下，又将诉争房产出卖给他人的转让行为因违反行政法规的禁止性规定而无效。

三、此外，关于国有划拨土地转让的问题，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。所以，当事人在转让国有划拨土地时，应注意国有划拨土地的转让须经过有批准权的人民政府予以审批，未经批准的，转让合同无效。

经典案例：

新疆天山水泥股份有限公司与新疆交通物资供应公司买卖合同纠纷案。

相关法条：

《物权法》第一百四十六条建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。

第一百九十条抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权人。

《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条下列房地产，不得转让：

（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；

（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；

（三）依法收回土地使用权的；

（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；

（五）权属有争议的；

（六）未依法登记领取权属证书的；

（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

第三十九条以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：

（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；

（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。

转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。

第四十条第一款以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。

《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。

裁判要旨：

《物权法》第一百四十六条规定：“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。”执行法院在拍卖土地使用权时，未将土地上建筑物等一并拍卖处分，该执行行为违反了法律规定。执行法院以执行行为违反法律规定为由，裁定4-2号执行裁定及撤销上述土地使用权的评估拍卖，并无不当。

附 判决书：

新疆天山水泥股份有限公司与新疆交通物资供应公司买卖合同纠纷执行案复议裁定书

最高人民法院

执行裁定书

（2011）执复字第16号

申请复议人（利害关系人）：李辉。

申请执行人：新疆天山水泥股份有限公司。

被执行人：新疆交通物资供应公司。

申请复议人李辉不服新疆维吾尔自治区高级人民法院（以下简称新疆高院）（2011）新执二监字第10号执行裁定，向本院申请复议。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查完毕。

新疆高院在执行新疆天山水泥股份有限公司（以下简称天山公司）申请执行新疆交通物资供应公司（以下简称物资公司）一案中，查封了被执行人物资公司名下位于乌鲁木齐市仓房沟过境公路16号、土地证号为乌国用（2000）字第0001798号、面积为24379.86平方米的土地（以下简称上述土地），并于2008年6月20日委托新疆嘉盛拍卖有限公司将该土地进行拍卖。2009年7月30日，李辉竞得该宗土地。2009年8月18日，新疆高院作出（2008）新执字第4－2号执行裁定书，确认该宗土地使用权归买受人李辉所有。

被执行人物资公司就上述拍卖行为，向新疆高院提出执行异议：（一）上述土地属划拨用地，新疆高院对其所进行的拍卖与裁定转移，未经审批及未取得土地管理部门的一致意见，属程序违法；（二）本案所涉土地上共有附属房产设施4374平方米，包括办公室、交通旅社、库房、门卫室及锅炉房等，新疆高院对土地进行拍卖时，未将土地使用权与地上建筑物等一并处理，造成土地与房产权属不一致，侵害了当事人权益，并遗留纠纷隐患。综上，请求撤销新疆高院（2008）新执字第4－2号执行裁定书及对该宗土地的拍卖。

新疆高院查明：该院查封、拍卖的上述土地属国有划拨土地。该土地上部分建筑物的产权证明和多年来税务部门一直收取房产税的凭证，证实该次拍卖未涉及土地上的建筑物，造成房地分离的现状。2009年7月30日，李辉以783万元的价格竞得上述土地使用权并支付拍卖款。2010年3月11日，李辉收到新疆高院退还拍卖款783万元。2010年3月30日，申请执行人天山公司与被执行人物资公司达成执行和解协议。2010年4月2日，申请执行人天山公司、被执行人物资公司与新疆北方机械化筑路工程处三方协议将上述土地过户到新疆北方机械化筑路工程处名下。2010年4月26日，申请执行人天山公司向新疆高院申请终结本次执行程序，新疆高院裁定准予终结。

新疆高院认为：拍卖上述土地时，仅对土地的使用权进行了处分，未对土地上在物资公司及其下属劳动服务公司名下地上建筑物、附着物进行处分，造成房地分别属不同的主体，违反法律的强制性规定，拍卖行为亦是无效。异议人物资公司提出的执行异议理由成立。综上，新疆高院作出（2011）新执二监字第10号执行裁定：撤销新疆高院（2008）新执字第4-2号执行裁定；撤销对上述土地使用权的评估拍卖行为。

李辉不服新疆高院（2011）新执二监字第10号执行裁定，认为该裁定认定事实、适用法律错误，请求维持新疆高院（2008）新执字第4-2号执行裁定、撤销新疆高院（2011）新执二监字第10号执行裁定。

本院经审查认为：《中华人民共和国物权法》第一百四十六条规定：“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。”人民法院强制拍卖建设用地使用权时，应当严格遵循该条规定。本案执行法院在拍卖上述土地使用权时，未将土地上建筑物等一并拍卖处分，该执行行为违反了法律规定。新疆高院以执行行为违反法律规定为由，裁定撤销（2008）新执字第4-2号执行裁定及撤销上述土地使用权的评估拍卖，并无不当。

如果申请复议人认为执行行为给其造成了损失，可通过相关法律途径寻求救济。

综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零二条的规定，裁定如下：

驳回李辉的复议申请；维持新疆维吾尔自治区高级人民法院（2011）新执二监字第10号执行裁定。

本裁定为终审裁定。