导读：
买受人在购买已设定抵押的房产时，仅需考虑抵押权实现时可能面临的风险，由此导致案涉房屋物权未发生变更登记时不能据此认定其购买抵押物的行为本身存在过错。
经典案例：
陈玉萍与陈善红、华融湘江银行股份有限公司郴州分行、郴州市晓园房地产开发有限责任公司案外人执行异议纠纷案。
裁判要旨：
最高院认为：关于陈善红享有的民事权益是否足以排除强制执行的问题。本案中，陈善红并非作为一般购房人与晓园公司订立《楼宇认购书》，根据原审查明的事实，其用以抵顶房款的债权属于案涉房产项目的工程款，依法具备优先性。即使不考虑其原先享有的债权属性，从以下几点分析，陈善红对于案涉房产享有的权益亦足以排除他人申请的强制执行。
其一，陈善红已合法占有案涉房屋。根据本案查明的事实，在陈玉萍与晓园公司商品房预售合同纠纷一案中，法院查封案涉房屋的时间为2014年12月29日。而在此之前，陈善红已与晓园公司于2013年10月16日签订《楼宇认购书》，晓园公司在认购书签订当日，即向陈善红出具了16套房屋的购房款收据和《收楼确认书》，原判决据此认定陈善红已合法占有该房屋并无不当。
其二，陈善红已支付购房款。2013年9月16日，晓园公司与郴州市苏仙市政建设有限公司、陈善红签订《工程款结算还款协议》，约定陈善红对晓园公司享有工程款债权。2013年10月16日，陈善红与晓园公司签订《楼宇认购书》，认购晓园公司开发的案涉16套房屋，并在认购书及购房款收据中注明此房款抵付工程款，晓园公司亦向陈善红出具购房款收据，表明陈善红已通过抵扣工程款方式支付合同全部价款。
其三，案涉房屋未能办理物权变更登记并非陈善红自身原因所致。根据相关法律规定，已设定抵押的物品并非禁止流通，买受人在购买已设定抵押的物品时，仅需考虑抵押权实现时可能面临的风险，其购买抵押物的行为本身并不构成过错。从本案事实看，导致案涉房屋物权未发生变更登记的原因是其已抵押给华融湘江郴州分行，而非陈善红自身原因所致。虽然陈善红在2012年6月20日向华融湘江郴州分行出具《证明及承诺》，表明其知道案涉在建工程已抵押给该行，但不能就此认定系陈善红方面的原因导致物权变动未发生。
附 判决书：
陈玉萍、陈善红再审审查与审判监督民事裁定书
最高人民法院
民事裁定书
（2017）最高法民申3536号
再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：陈玉萍。
被申请人（一审原告、二审上诉人）：陈善红。
委托诉讼代理人：罗麒，湖南路虎律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：华融湘江银行股份有限公司郴州分行。住所地：郴州市五岭大道23号。
负责人：艾小珠，该分行行长。
被申请人（原审第三人）：郴州市晓园房地产开发有限责任公司。住所地：郴州市苏仙区苏仙北路7号。
法定代表人：陈晓，该公司董事长。
再审申请人陈玉萍因与被申请人陈善红、华融湘江银行股份有限公司郴州分行（以下简称华融湘江郴州分行）、郴州市晓园房地产开发有限责任公司（以下简称晓园公司）案外人执行异议之诉一案，不服湖南省高级人民法院（2016）湘民终822号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
陈玉萍申请再审时向本院提交郴州市规划局于2013年6月17日作出的《行政处罚决定书》，拟证明案涉16套房屋系违法建筑，不能买卖。其申请再审称，（一）陈善红与晓园公司签订的16份《郴州市楼宇认购书》（以下简称《楼宇认购书》）系无效合同，原判决认定该合同合法有效，无事实依据，判决停止陈玉萍申请的强制执行错误。1.根据郴州市规划局于2013年6月17日作出的《行政处罚决定书》，陈善红认购的晓园公司16套房屋系违法建筑，依法不能买卖，《楼宇认购书》系无效合同。2.案涉房屋系违法建筑，至今未通过政府验收，没有商品房预售许可证，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的规定》第二条的规定，《楼宇认购书》系无效合同。（二）案涉房屋于2012年3月7日已抵押给华融湘江郴州分行，陈善红于2012年6月20日向华融湘江郴州分行出具《证明及承诺》，放弃工程价款优先受偿权。可见，其与晓园公司签订《楼宇认购书》时明知认购的房屋已设定抵押和晓园公司无偿债能力，而仍然采取抵债方式认购，其对不能办理房屋产权过户登记具有明显过错。原判决认定为因客观原因不能办理过户，不符合事实。（三）原判决认定陈善红已合法占有案涉16套房屋，无证据支持，陈善红没有合法占有案涉16套房屋，原判决认定事实及适用法律错误。陈玉萍依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第二项、第六项的规定申请再审。
陈善红、华融湘江郴州分行、晓园公司均未提交意见。
本院经审查认为，本案系陈玉萍不服原判决，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第二项、第六项的规定向本院申请再审，故本案审查的重点是陈玉萍的再审申请是否符合上述法条规定的情形，是否应当裁定再审。
（一）关于《楼宇认购书》是否有效的问题
从本案事实看，《楼宇认购书》本质上系以物抵债协议，目的在于通过其消灭晓园公司欠付陈善红的金钱债权，系陈善红与晓园公司之间真实意思的表示。陈玉萍主张，根据郴州市规划局于2013年6月17日作出的《行政处罚决定书》，案涉16套房屋系违法建筑，不能买卖，因此，《楼宇认购书》属无效合同。本院认为，郴州市规划局作出《行政处罚决定书》，认定案涉房屋的楼层数和面积数超过审批计划，并决定就此对晓园公司处以罚款的行政处罚，此节事实仅表明晓园公司存在违规行为，对此其应承担并已经承担了相应的行政责任，而并不导致所建楼房不得出售的结果。关于商品房预售许可证明与商品房买卖合同效力之间的关系，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的解释》第二条的规定，如出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。从本案事实看，原审法院对于案涉苏石花园二期项目是否取得商品房预售许可证明的事实虽未予述及，但其根据该项目已于2013年6月4日竣工验收合格的事实，及合同已经实际履行的情况，认定《楼宇认购书》的效力并无不当。陈玉萍主张《楼宇认购书》无效，缺乏事实依据。
（二）关于陈善红享有的民事权益是否足以排除强制执行的问题
本案中，陈善红并非作为一般购房人与晓园公司订立《楼宇认购书》，根据原审查明的事实，其用以抵顶房款的债权属于案涉房产项目的工程款，依法具备优先性。即使不考虑其原先享有的债权属性，从以下几点分析，陈善红对于案涉房产享有的权益亦足以排除他人申请的强制执行。
其一，陈善红已合法占有案涉房屋。根据本案查明的事实，在陈玉萍与晓园公司商品房预售合同纠纷一案中，法院查封案涉房屋的时间为2014年12月29日。而在此之前，陈善红已与晓园公司于2013年10月16日签订《楼宇认购书》，晓园公司在认购书签订当日，即向陈善红出具了16套房屋的购房款收据和《收楼确认书》，原判决据此认定陈善红已合法占有该房屋并无不当。
其二，陈善红已支付购房款。2013年9月16日，晓园公司与郴州市苏仙市政建设有限公司、陈善红签订《工程款结算还款协议》，约定陈善红对晓园公司享有工程款债权。2013年10月16日，陈善红与晓园公司签订《楼宇认购书》，认购晓园公司开发的案涉16套房屋，并在认购书及购房款收据中注明此房款抵付工程款，晓园公司亦向陈善红出具购房款收据，表明陈善红已通过抵扣工程款方式支付合同全部价款。
其三，案涉房屋未能办理物权变更登记并非陈善红自身原因所致。根据相关法律规定，已设定抵押的物品并非禁止流通，买受人在购买已设定抵押的物品时，仅需考虑抵押权实现时可能面临的风险，其购买抵押物的行为本身并不构成过错。从本案事实看，导致案涉房屋物权未发生变更登记的原因是其已抵押给华融湘江郴州分行，而非陈善红自身原因所致。虽然陈善红在2012年6月20日向华融湘江郴州分行出具《证明及承诺》，表明其知道案涉在建工程已抵押给该行，但不能就此认定系陈善红方面的原因导致物权变动未发生。
综上，陈玉萍的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第二项、第六项规定的情形。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款之规定，裁定如下：
驳回陈玉萍的再审申请。
