上海地区对小产权房纠纷特别规定：

（1）对于发生在本乡镇范围内的农村经济组织成员之间的农村房屋买卖，该房屋买卖合同认定为有效；

（2）对于将房屋出售给本乡镇以外的人员，如果取得有关组织和部门的批准，可以认定合同有效；

（3）对于将房屋出售给本乡镇以外的人员，未经有关组织和部门批准的,如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住，使用该房屋的，该合同应做无效处理；

（4）对于将房屋出售给本乡镇以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同现实际履行完毕，且购房人已实际居住，使用该房屋的，对合同的效力暂不表态，承认购房人对房屋的现状以及继续占有，居住使用该房屋的权利。

（源自：《上海审判实践》 2008年第1期）

附 案例判决书：

刘道平与孙欣子房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

崇明县人民法院

民事判决书

（2016）沪0230民初6675号

原告：刘道平，男，1985年9月17日生，汉族，住安徽省宣城市。

被告：孙欣子，男，1973年2月3日生，汉族，住河南省。

被告：宋富玲，女，1982年8月24日，汉族，住河南省夏邑县胡桥乡孙王楼孙楼村XXX号。

第三人：上海天景房产经纪有限公司，住所地上海市普陀区长寿路XXX号XXX室。

法定代表人：谷习宝，总经理。

委托诉讼代理人：徐妲，系公司员工。

原告刘道平与被告孙欣子、宋富玲、第三人上海天景房产经纪有限公司(以下简称天景房产)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月8日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。审理中，本院依法追加第三人天景房产，并再次开庭审理。原告刘道平、被告孙欣子、第三人天景房产到庭参加诉讼。被告宋富玲经本院传票传唤后未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。

原告向本院提出诉讼请求：判令两被告双倍返还原告定金140,000元。事实与理由：原告于2016年5月在上海天景房产经纪有限公司(以下简称天景房产)看房，有意购房。被告将位于上海市崇明区长兴镇凤滨路180弄601室房屋在天景房产挂牌出售。之后，双方在“天景房产”签订《房地产买卖居间协议》，并先后支付了70,000元定金。之后，原告于同年7月初从房产中介得知，被告已经将房屋出售他人。

被告孙欣子辩称，不同意原告的诉请。首先，两被告没有都在居间协议上签字，协议无效。其次，协议上约定，原告应于2016年6月22日支付被告首付款400,000元，然原告并没有按约支付首付款，是原告违约在先。签协议时，我已经明确告知原告，如果未按时支付首付款，我就要把房子另行出售。卖房子时我跟宋富玲准备离婚，在第三人协调下，我才签订合同，第三人应负一定责任。

被告宋富玲辩称，不同意原告诉请，我不清楚孙欣子卖房子的事情，定金也没有收到过，该房子是共同财产，被告孙欣子无权单方面处分，协议应该无效。

第三人述称，要求法院依法判决。

本院经审理认定事实如下：2016年5月22日，原告作为买受人(乙方)、天景房产作为居间方(丙方)及两被告作为出卖人(甲方)签订《房地产买卖居间协议》，原告委托案外人刘某某(原告弟弟)、被告孙欣子及第三人在协议上签名。协议约定：乙方委托丙方购买坐落于上海市崇明区凤滨路XXX弄XXX号XXX室，建筑面积94.67平方米，总房价款为740,000元；乙方向丙方支付意向金20,000元，如甲方在本协议上签字，则乙方交付的意向金转为定金。甲、乙双方同意于2016年6月22日之前至天景房产签订《动迁安置房预售合同》，乙方应于2016年6月22日前支付甲方首付款400,000元(含已支付定金20,000元)，于2016年7月22日前，支付甲方第二期房价款340,000元。当日，被告孙欣子收到定金20,000元。同年6月9日，原告再次支付被告孙欣子定金50,000元。之后，双方未签订房地产买卖合同，被告孙欣子将系争房屋出售给案外人。原告于2016年7月初知晓系争房屋已经出售给案外人。审理中，原告表示如果合同无效，要求两被告返还定金，并赔偿因处理房屋事宜产生的损失。

另查明，涉案房屋的性质系“小产权房”，无法办理上海市房地产权证，无法至产权交易中心办理房屋过户手续。

本院认为，违反法律、行政法规强制性规定而签订的合同无效。本案中系争房产性质系“小产权房”，未依法登记领取权属证书，依法不得进行交易。原告与被告孙欣子签订的《房地产买卖居间协议》中，包含了双方之间的房地产买卖协议，故该协议无效。合同无效后，因该合同取得财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。协议由原告与被告孙欣子签订，定金70,000元亦是由被告孙欣子收取，故应由被告孙欣子予以返还。原、被告在签订协议时，明知系争房屋性质无法进行交易，仍签订买卖协议，双方均有过错。鉴于原告要求被告赔偿因合同无效产生的损失及处理系争房屋所产生相关费用，尚属合理，本院结合原告支付的定金数额、房屋总价及交易时间、房价上涨等因素，酌情认定由被告孙欣子赔偿原告20,000元。

依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条之规定，判决如下：

一、被告孙欣子于本判决生效之日起十日内返还原告刘道平定金70,000元；

二、被告孙欣子于本判决生效之日起十日内赔偿原告刘道平损失20,000元；

三、原告刘道平的其余诉请不予支持。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案案件受理费人民币3,100元，减半收取计人民币1,550元，由原告刘道平负担550元，被告孙欣子负担1,000元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。