导读：
双方当事人签订虚假房屋买卖合同以套取银行贷款的，应认定房屋买卖合同无效，双方当事人在签订房屋买卖合同后，出售方一直持有、保管房屋产权证及相关过户发票、收据等原件，且一直占有使用出售房屋，其主张双方为虚假购房合同套取银行贷款；而买受人不能合理解释并举证证明上述情况且未证明除银行贷款外房款的支付情况，应认定双方之间房屋买卖合同并非真实意思表示，应为无效合同。
经典案例：
以邵某与郭某某房屋买卖合同纠纷一案分析。
裁判要旨：
邵某与郭某某就系争房屋签订买卖合同后，系争房屋的产权过户至邵某名下，根据现已查明的事实，本应由邵某持有和保管的房屋产权证及相关过户发票、收据等原件却在出售方郭某某处，系争房屋也由郭某某居住至今。现郭某某主张双方之间的房屋买卖为虚假买卖，是为了套取银行贷款而实施的行为，邵某对此虽始终予以否认，坚称双方之间是真实的买卖合同，但其未能合理解释并举证证明上述与正常房屋买卖不符之处的原因所在，也未举证证明其除银行贷款之外房款的支付情况。查明的事实显示，邵某支付给郭某某的40万元银行贷款在银行将款项汇入郭某某账户的次日内即由案外人陈雁群支取，与郭某某有关套取银行贷款的陈述吻合，故原审法院综合本案郭某某、邵某之间房屋买卖合同履行过程中的种种反常情况，最终认定双方之间签订的买卖合同并非双方真实意思表示，而是为了骗取银行贷款，并据此判决合同无效，符合法律规定，并无不当之处。邵某的上诉请求缺乏充分的依据，本院难以支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
附 判决书：
邵某与郭某某房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书
上海市第一中级人民法院
民事判决书
（2011）沪一中民二（民）终字第845号
上诉人（原审被告）邵某。
委托代理人刁骅，上海刁骅律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）郭某某。
委托代理人王某某（系郭某某妻子），。
委托代理人戎兴旺，上海豪珈律师事务所律师。
原审第三人高某某。
上诉人邵某因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2010）浦民一(民)初字第4118号民事判决，向本院提起上诉。本院于2011年3月31日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审查明：2006年11月28日，郭某某、邵某签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定由邵某向郭某某购买系争房屋总价为人民币（币种下同）58万元。合同中约定邵某于2006年9月22日支付定金1万元，2006年9月29日支付17万元，余款40万元由银行放贷。郭某某于2006年12月30日前腾出房屋并通知邵某进行验收交接。邵某未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向郭某某支付违约金，违约金按邵某逾期未付款日万分之0.01计算，逾期超过5日后邵某仍未付款的，除邵某应向郭某某支付5日违约金外，合同继续履行，邵某还应继续向郭某某支付违约金至实际付款日止，违约金按邵某逾期未付款日万分之0.01计算。郭某某未按合同约定的期限将系争房屋交付（包括房地产交接及房地产权利转移）给邵某，应当向邵某支付违约金，违约金按邵某已付款日万分之0.01计算，逾期超过5日后郭某某仍未交付的，除郭某某应向邵某支付5日违约金外，合同继续履行，郭某某还应继续向邵某支付违约金至实际交付日止，违约金按邵某已付款日万分之0.01计算。合同中另约定了其他权利义务关系。
2006年11月28日，系争房屋产权变更至邵某名下。系争房屋房地产权证及相关过户发票、收据等原件均在郭某某处，郭某某居住系争房屋至今。
2010年1月，郭某某起诉至原审法院要求确认其与邵某签订的《上海市房地产买卖合同》无效。
原审中郭某某诉称，2006年10月，因其退休，系争房屋银行贷款还款出现困难，经其弟弟介绍，其结识了高某某，高某某称可以帮助其还清贷款，但必须通过作假买卖的形式骗取银行贷款，房屋产权待2－3年后再通过买卖方式转还，其可居住在房屋内，户口也无需迁走。其当时贪图小利，同意了高某某的上述方案。2006年11月28日，因邵某与高某某是夫妻关系，且邵某可申请公积金贷款，故郭某某、邵某签订了《上海市房地产买卖合同》一份，约定由邵某向郭某某购买系争房屋，总价为58万元，但上述房款郭某某未收到，郭某某只知道系争房屋的贷款7万元还清了。嗣后，郭某某一直居住在系争房屋内，系争房屋的房地产权证及过户时的相关单据原件均在郭某某处。2009年12月，因邵某及高某某向他人借款未还，上海市宝山区人民法院查封系争房屋，郭某某才知道事情的严重性，故起诉至原审法院。
原审中邵某辩称，高某某与其并非是夫妻关系，2003年邵某曾与高某某谈过恋爱，双方交往期间，邵某卖掉自己的房子借款给高某某投资，故邵某与高某某之间有借款关系。2006年，邵某催高某某还款并委托高某某买房，经高某某介绍与郭某某签订了《上海市房地产买卖合同》，由于高某某需还款给邵某，故系争房屋的首付及归还郭某某房屋原有贷款的7万元均由高某某支付，嗣后，系争房屋产权过户至邵某名下。系争房屋产权证及相关凭证原在邵某处，后被高某某窃走。另外，由于郭某某委托高某某另外购房，但高某某一直未能办妥，邵某也没有精力让郭某某搬离系争房屋，故郭某某一直居住在系争房屋内。系争房屋贷款在2008年12月之后均由邵某归还，之前除2007年11月、2008年2月、2008年4月外由高某某归还。故邵某认为，系争房屋买卖系其与郭某某真实意思表示，邵某付清了全部房款，双方合同合法有效，要求驳回郭某某的诉讼请求。
原审另查明，2006年10月25日，邵某与某宝山支行签订《个人住房（二手房）抵押借款合同》一份，约定由邵某向某宝山支行借款40万元（现尚未还清）。2006年12月25日，某宝山支行将借款40万元汇入郭某某账户。2006年12月26日，上述款项由案外人陈雁群分二次分别领取5万元、35万元。系争房屋现有某宝山支行抵押权，并被上海市宝山区人民法院司法查封。
原审法院认为，本案争议在于郭某某、邵某签订的《上海市房地产买卖合同》是否有效。从系争房屋房地产权证及相关过户发票、收据等原件在郭某某处分析，房屋是价值较大的财产，而房地产权证是证明房屋所有权的重要凭证，作为买受人，在房屋过户至自己名下后势必妥善保管好代表产权的房地产权证。本案中邵某辩称系争房屋房地产权证被高某某所窃，但其未提供相应的证据证实，且邵某在房地产权证丢失后亦未向相关公安部门报案，故邵某上述辩称意见不予采信，原审法院确认系争房屋房地产权证及相关过户发票、收据等原件从郭某某、邵某签订买卖合同后一直在郭某某处，且邵某明知该事实。
从系争房屋交付情况分析，双方合同约定的交房日期为2006年12月30日，但郭某某居住系争房屋至今，邵某从未主张要求郭某某搬离，现邵某辩称由于高某某在为郭某某另外购房，且其无精力让郭某某搬离造成郭某某居住系争房屋至今。原审法院认为，买受人出资购买的房屋由出卖人居住，双方之间并不存在租赁关系，且邵某在高某某不归还系争房屋贷款并下落不明后仍不主张自己的权利，显然有悖常理。故原审法院确认邵某在签订买卖合同时明知系争房屋仍由郭某某居住。
综上分析，系争房屋房地产权证及相关过户发票、收据等原件在郭某某处，系争房屋仍由郭某某居住的合理解释只能是郭某某、邵某之间签订的买卖合同并非双方真实意思表示，而是为了骗取银行贷款，故双方签订的《上海市房地产买卖合同》应确认无效。原审审理中，郭某某明确表示不要求处理合同无效的法律后果，邵某在原审法院向其释明后，仍坚持合同有效，故本案中对合同无效的法律后果不予处理，双方可另行主张权利。高某某经原审法院公告送达诉状副本及开庭传票，无正当理由拒不到庭，不影响本案的审理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第三款，《最高人民法院关于适用若干问题的意见》第162条的规定，原审法院于2010年12月21日判决如下：郭某某与邵某于2006年11月28日签订的《上海市房地产买卖合同》无效。案件受理费9,600元，公告费600元，合计10,200元，由郭某某、邵某各半负担。
原审判决后，邵某不服，上诉至本院称，一、原审认定事实不清：其从未说过与高某某是夫妻关系，也未说过关于系争房屋的买卖是假买卖，原审在高某某未到庭，无法查明郭某某究竟收到了多少房款的情况下，认定关于系争房屋的买卖合同无效，缺乏依据。邵某从未将系争房屋的产权证交给郭某某，在原审中其看到系争房屋的产权证在郭某某手里，故推断产权证是被高某某窃取后交给郭某某的，其也不可能在不知道高某某窃取产权证的情况下到公安部门报案。二、原审适用法律错误：原审在无证据证明邵某参与了骗取银行贷款的情况下，主观推断郭某某、邵某之间的买卖合同是为了骗取银行贷款，显属错误。因此，邵某要求撤销原审判决，改判驳回郭某某原审诉讼请求。
被上诉人郭某某辩称，其与邵某之间的房屋买卖实际是假的，邵某的上诉请求缺乏依据，因而不同意邵某的上诉请求。
原审第三人高某某二审中未到庭，也未作答辩。
本院经审理查明，原审查明的事实无误，本院予以确认。
二审审理过程中，邵某向本院表示，其从未到现场看过系争房屋。
本院认为，邵某与郭某某就系争房屋签订买卖合同后，系争房屋的产权过户至邵某名下，根据现已查明的事实，本应由邵某持有和保管的房屋产权证及相关过户发票、收据等原件却在出售方郭某某处，系争房屋也由郭某某居住至今。现郭某某主张双方之间的房屋买卖为虚假买卖，是为了套取银行贷款而实施的行为，邵某对此虽始终予以否认，坚称双方之间是真实的买卖合同，但其未能合理解释并举证证明上述与正常房屋买卖不符之处的原因所在，也未举证证明其除银行贷款之外房款的支付情况。查明的事实显示，邵某支付给郭某某的40万元银行贷款在银行将款项汇入郭某某账户的次日内即由案外人陈雁群支取，与郭某某有关套取银行贷款的陈述吻合，故原审法院综合本案郭某某、邵某之间房屋买卖合同履行过程中的种种反常情况，最终认定双方之间签订的买卖合同并非双方真实意思表示，而是为了骗取银行贷款，并据此判决合同无效，符合法律规定，并无不当之处。邵某的上诉请求缺乏充分的依据，本院难以支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币9,600元，由上诉人邵某负担。
本判决为终审判决。
