导读：

经济适用住房是指根据国家经济适用住房建设计划安排建设的住宅。由国家统一下达计划，用地一般实行行政划拨的方式，免收土地出让金，对各种经批准的收费实行减半征收，出售价格实行政府指导价，按保本微利的原则确定。经济适用房相对于商品房具有三个显著特征：经济性、保障性、实用性。是具有社会保障性质的商品住宅。

未经批准以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产，进行经济适用房开发建设，法院认定合同有效。

相关法条：

《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十二条：土地使用权人与受让方订立合同转让划拨土地使用权，起诉前经有批准权的人民政府同意转让，并由受让方办理土地使用权出让手续的，土地使用权人与受让方订立的合同可以按照补偿性质的合同处理。

经典案例：

以河南省锦寓置业有限公司、李宇隆与河南省锦寓置业有限公司、李宇隆合同纠纷一案分析。

裁判要旨：

锦寓公司与南阳市东峰生化厂（以下简称东峰厂）签订的《联合开发协议》性质上应属于合资、合作开发房地产合同。东峰厂以其所有的国有划拨土地使用权与锦寓公司合作进行经济适用房开发建设，不违反法律、行政法规的强制性规定。此后，双方通过签订《企业并购协议》《经营合作补充协议》以及东峰厂和锦寓公司签订的转让协议，对《联合开发协议》的内容作了重大变更，实质上将案涉土地使用权转让给了锦寓公司。由于案涉土地已经办理了国有土地使用权出让手续，且锦寓公司已于2011年4月取得了国有土地使用权证。因此，依据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十二条的规定，《经营合作补充协议》可以按照补偿性质的合同处理。故二审判决关于合同性质的认定并无不妥。《经营合作补充协议》系双方当事人真实意思表示，也不存在违反法律、行政法规强制性规定的情形，应认定为有效。锦寓公司关于转让行为违反法律规定，涉嫌犯罪，双方所签合同无效等申请理由，缺乏事实和法律依据，不应予以支持。

锦寓公司认为其与东峰厂订立的《联合开发协议》约定的是经济适用房项目的开发建设，因该项目无法实施，故锦寓公司无需给付款项。该申请理由不能成立。因为《联合开发协议》约定的虽是联合开发经济适用房项目，但之后双方又签订了《企业并购协议》《经营合作补充协议》，对原合同内容作了变更，合同性质变更为补偿合同。锦寓公司仍以原《联合开发协议》的约定进行抗辩，显然不能成立。李宇隆在《经营合作补充协议》签订后，履行了协议所约定的义务，案涉土地使用权也已于此前转让给锦寓公司，并由锦寓公司取得了国有土地使用权证。因此，锦寓公司应依约向李宇隆支付相应款项。

附 判决书：

河南省锦寓置业有限公司、李宇隆与河南省锦寓置业有限公司、李宇隆合同纠纷申请再审民事裁定书

最高人民法院

民事裁定书

（2015）民申字第2699号

再审申请人（一审被告、二审上诉人）：河南省锦寓置业有限公司。住所地：河南省郑州市金水区经五路15号。

法定代表人：葛明森，该公司董事长。

委托代理人：温东旭，河南衡祥律师事务所律师。

委托代理人：李嘉鑫，河南衡祥律师事务所律师。

被申请人（一审原告、二审上诉人）：李宇隆。

再审申请人河南省锦寓置业有限公司（以下简称锦寓公司）因与被申请人李宇隆合同纠纷一案，不服河南省高级人民法院（2015）豫法民三终字第29号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。

锦寓公司申请再审称：（一）锦寓公司与李宇隆签订的相关合同属违法无效，甚至涉嫌犯罪，一、二审判决认定事实错误。双方以合作开发为由，商定李宇隆一方的企业并入锦寓公司，并首先由锦寓公司向李宇隆支付300万元款项，最终又确定锦寓公司支付1500万元。这一交易的实质为土地使用权转让。双方签订合同时，土地尚为划拨土地，李宇隆违反土地管理相关法律规定，其无权转让，且从中获利上千万元，已构成非法转让、倒卖土地使用权犯罪。（二）即便双方所签合同合法有效，在合同未得到全面履行的情况下，一、二审法院判决锦寓公司支付李宇隆上千万元款项，有失公正。李宇隆转让给锦寓公司的是划拨土地使用权，向锦寓公司承诺的相关建设项目也是经济适用房建设项目。根据国家土地用途管制制度和经济适用房建设的特殊性以及相关的法律规定，双方所签合同是根本无法得到履行的合同，是规避法律的合同。事实上，李宇隆将土地使用权交于锦寓公司后，锦寓公司也未能进行相关建设。从2014年1月南阳市高新区管委会以及南阳市国土资源局高新区分局出具的相关情况说明上看，经济适用房建设项目不再实施，双方所订立的一系列合同无法继续履行，也即未履行完毕而终止履行。锦寓公司后来取得的土地使用权系受让于南阳市国土资源局，而非从李宇隆处受让。锦寓公司支付李宇隆相关款项的前提条件是锦寓公司根据与李宇隆之间的相关合同取得土地使用权，而这一前提条件并未成就，锦寓公司不应向李宇隆支付相应款项。（三）即使相关合同已全面履行，李宇隆作为土地使用权的提供方也应当负担锦寓公司所支付的500余万元土地使用权出让金。李宇隆转让土地使用权应当保证该权利没有瑕疵且能够用于房地产开发。事实上，李宇隆所提供的土地使用权并不能满足房地产开发的基本要求，锦寓公司为此还支付了500余万元土地使用权出让金，李宇隆应当负担为取得该土地使用权而支付的费用，锦寓公司可以从向李宇隆支付的款项中予以扣除。（四）葛明森向李宇隆出具了200万元的借据，但该借据显示为借款，而非欠款或其他，该借款与土地使用权转让款项没有关系。而且，借款人是葛明森而非锦寓公司。此外，既然为借款关系，李宇隆当然负有提供借款的义务，而李宇隆并未提交任何与该借款相关的证据。一、二审判决仅根据李宇隆的一面之词认定200万元借款与土地使用权转让有关，有失偏颇。综上，锦寓公司依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项的规定申请再审。

本院认为：本案的争议焦点是锦寓公司与李宇隆所签合同是否有效，锦寓公司应否向李宇隆支付款项以及款项数额如何确定的问题。

（一）关于锦寓公司与李宇隆所签合同的效力问题。锦寓公司与南阳市东峰生化厂（以下简称东峰厂）签订的《联合开发协议》性质上应属于合资、合作开发房地产合同。东峰厂以其所有的国有划拨土地使用权与锦寓公司合作进行经济适用房开发建设，不违反法律、行政法规的强制性规定。此后，双方通过签订《企业并购协议》《经营合作补充协议》以及东峰厂和锦寓公司签订的转让协议，对《联合开发协议》的内容作了重大变更，实质上将案涉土地使用权转让给了锦寓公司。由于案涉土地已经办理了国有土地使用权出让手续，且锦寓公司已于2011年4月取得了国有土地使用权证。因此，依据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十二条的规定，《经营合作补充协议》可以按照补偿性质的合同处理。故二审判决关于合同性质的认定并无不妥。《经营合作补充协议》系双方当事人真实意思表示，也不存在违反法律、行政法规强制性规定的情形，应认定为有效。锦寓公司关于转让行为违反法律规定，涉嫌犯罪，双方所签合同无效等申请理由，缺乏事实和法律依据，不应予以支持。

（二）关于锦寓公司的付款条件是否成就的问题。锦寓公司认为其与东峰厂订立的《联合开发协议》约定的是经济适用房项目的开发建设，因该项目无法实施，故锦寓公司无需给付款项。该申请理由不能成立。因为《联合开发协议》约定的虽是联合开发经济适用房项目，但之后双方又签订了《企业并购协议》《经营合作补充协议》，对原合同内容作了变更，合同性质变更为补偿合同。锦寓公司仍以原《联合开发协议》的约定进行抗辩，显然不能成立。李宇隆在《经营合作补充协议》签订后，履行了协议所约定的义务，案涉土地使用权也已于此前转让给锦寓公司，并由锦寓公司取得了国有土地使用权证。因此，锦寓公司应依约向李宇隆支付相应款项。

（三）关于锦寓公司应付款项的数额问题。1.关于锦寓公司支付的500余万元土地使用权出让金和调整容积率费用应否扣除的问题。根据一、二审查明的事实，锦寓公司与李宇隆签订《经营合作补充协议》的时间，晚于锦寓公司缴纳土地使用权出让金等费用的时间，也晚于锦寓公司取得国有土地使用权证的时间。在此情况下，如上述500余万元款项要在转让款中扣除，应会在《经营合作补充协议》中有明确约定。而《经营合作补充协议》中已经对应当从锦寓公司应付款项中扣除的相关款项作了约定，但并不包含该500余万元。因此，锦寓公司关于其缴纳的500余万元款项应予以扣除的申请理由，不能成立。2.关于葛明森出具的借条所载200万元款项应否由锦寓公司支付的问题。锦寓公司主张该200万元是葛明森个人与李宇隆之间的借款，不应由锦寓公司承担。该申请理由不能成立。首先，葛明森系于《经营合作补充协议》签订的同日，也即2011年12月30日向李宇隆出具的借条。且借条中约定的还款期限为2012年5月1日之前，与《经营合作补充协议》所约定的锦寓公司的付款期限一致。其次，锦寓公司在一审时并没有主张讼争借条与锦寓公司无关，且在二审中李宇隆提交的录音证据也能佐证该200万元是土地转让对价的组成部分。锦寓公司虽对此予以否认，但未提交相应证据予以证明，应承担不利后果。

综上，锦寓公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下：

驳回河南省锦寓置业有限公司的再审申请。