导读：
未经批准以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作建房，建房目的是合作双方自用且不改变划拨土地性质，法院认定合同有效。
经典案例：
以中国银行股份有限公司武汉宝丰支行与武汉中南汽车修造有限公司、武汉中合信达投资有限公司合资、合作开发房地产合同纠纷一案分析。
裁判要旨：
《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条规定“房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为”，《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同”。据此，房屋买卖就是房屋的所有权人，将其房屋所有权全部或者部分转让给买受人，买受人向出卖人支付价款的行为。本案的《合作建房合同》虽然名为合作建房，且约定了中南汽修厂出地、中行宝丰支行出资金，共同建造办公综合楼，房屋建成后按5：5分配等合作的形式，但该合同又约定属中行宝丰支行所有权的部分，由中南汽修厂负责办理产权转让手续，其转让费用由中南汽修厂承担（费用超过100万元以上部分由中行宝丰支行承担）。由此可见，双方缔约的目的和真实意思是中南汽修厂向中行宝丰支行转让在其土地上建成的房地产即出售该厂拥有产权的房屋，中行宝丰支行向中南汽修厂支付购房款，其付款方式是预先向中南汽修厂提供建设房屋所需的资金。另外，从《合作建房合同》的履行情况看，综合办公楼的所有报建及建设手续均是以中南汽修厂和改制后的中南修造公司的名义办理的，楼房建成后，中南汽修公司与中行宝丰支行为履行《合作建房合同》第二条第五款关于办理产权转让事宜签订的《协议书》，又约定先为出卖方中南汽修公司办理新建的全部综合办公楼的房屋产权证、土地使用权证，再为受让方中行宝丰支行办理相关房屋产权、土地使用权转让手续，该办证约定符合国家关于新建房屋产权初始登记的程序规定，也符合房屋产权转让的程序规定。综合办公楼的全部产权已依法先办到了中南汽修厂的权利承继者中南汽修公司名下，其作为涉案房屋出卖人的身份适格。因此，根据原中南汽修厂与中行宝丰支行签订《合作建房合同》的缔约目的，并结合该合同的履行情况，应认定该合同是一份房屋买卖合同，不是一份合作合同。
附 判决书：
中国银行股份有限公司武汉宝丰支行与武汉中南汽车修造有限公司、武汉中合信达投资有限公司合资、合作开发房地产合同纠纷申请再审民事判决书
最高人民法院
民事判决书
（2014）民提字第187号
再审申请人（一审原告、反诉被告，二审上诉人）：中国银行股份有限公司武汉宝丰支行，住所地湖北省武汉市江岸区京汉大道819号。
负责人：严林，该支行行长。
委托代理人：彭卿，北京市天同律师事务所律师。
委托代理人：郑玮，北京市天同律师事务所律师。
被申请人（一审被告、反诉原告，二审上诉人）：武汉中南汽车修造有限公司，住所地湖北省武汉市江汉区青年路308号。
法定代表人：袁菁，该公司董事长。
委托代理人：李晏，湖北山河律师事务所律师。
委托代理人：刘倩，湖北山河律师事务所律师。
被申请人（一审被告，二审被上诉人）：武汉中合信达投资有限公司，住所地湖北省武汉市江汉区青年路308号花园道写字楼6楼。
法定代表人：袁菁，该公司董事长。
委托代理人：李晏，湖北山河律师事务所律师。
委托代理人：刘倩，湖北山河律师事务所律师。
一审第三人：武汉新港建设投资开发集团有限公司，住所地湖北省武汉市东西湖区常青花园2小区40栋C单元。
法定代表人：李建华，该公司董事长。
委托代理人：李兵，北京中伦（武汉）律师事务所律师。
再审申请人中国银行股份有限公司武汉宝丰支行（以下简称中行宝丰支行）因与被申请人武汉中南汽车修造有限责任公司（以下简称中南汽修公司）、武汉中合信达投资有限公司（以下简称中合信达公司）及一审第三人武汉新港建设投资开发集团有限公司（以下简称新港公司）合作开发房地产合同纠纷一案，不服湖北省高级人民法院（2013）鄂民一终字第00033号民事判决，向本院申请再审。本院于2014年5月4日作出（2013）民申字第2278号民事裁定，提审本案。提审后，本院依法组成合议庭，于2014年12月16日开庭审理了本案，中行宝丰支行的委托代理人彭卿、郑玮，中南汽修公司及中合信达公司的委托代理人李晏、刘倩，新港公司的委托代理人李兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
本案由中行宝丰支行于2010年7月30日向湖北省武汉市中级人民法院（以下简称武汉中院）提起诉讼。
中行宝丰支行一审诉称：1993年4月22日我行与武汉市中南汽车修配厂（以下简称中南汽修厂）签订《合作建房合同》，由双方合作在汉江区青年路76号（现在青年路308号）门楼北侧修建综合办公楼。合作方式为中南汽修厂出土地、我行出资金，合作修建综合办公楼双方各分一半。中南汽修厂负责办理属我行所有权部分的转让过户手续等。1996年综合楼完工，双方按约定分配并占有、使用至今。2002年4月，已更名为中南汽车修造实业公司（以下简称中南修造公司）的中南汽修厂，经武汉市国有资产管理办公室（以下简称市国资办）批准，整体改制组建中南汽修公司，武汉交通国有控股集团有限公司（现为新港公司，以下简称交通控股公司）以国有资产出资人的身份将国有经营性净资产1631.11万元作为对改制后新公司的出资，涉及房产中属于我行所有的部分及相应土地使用权未计入改制资产。2003年11月中南汽修公司在国有股权转让进行资产评估时，将属于我行所有的房产误评为该公司的资产。2004年1月18日，中合信达公司收购了交通股份公司持有的中南汽修公司的国有股权，成为中南汽修公司的控制人。2004年5月，中南汽修公司按上述评估报告办理了合建房的房屋产权证及土地使用权证，并错误地将属于我行所有的部分房产登记到该公司名下。2004年8月9日，武汉市审计局对中南汽修公司错评、错登资产的行为进行调查，市国资办出具整改意见。2004年10月16日，交通控股公司和中南汽修公司、中合信达公司签署《协议书》，明确中合信达公司继续履行合作建房合同，合建的十二层房屋中5958.42平方米属于我行所有，分割后的其余部分属于中合信达公司受让的资产。当月19日，市国企办召集中南汽修公司、中合信达、交通控股公司和市国资办等单位进行协商并对此达成共识。据此，因我行依法享有涉诉房产中5958.42平方米的房屋所有权及其占地面积的使用权，而中南汽修公司和中合信达公司不按约定办理涉诉房屋产权、土地使用权分割过户登记手续的行为损害了我行合法权益。故提起诉讼，请求法院判令：1.确认我行对武汉市汉江区青年路308号综合办公楼享有5958.42平方米的房屋所有权及其占地面积563.73平方米的土地使用权（以上数据以分割登记时测绘面积为准）；2.由中南汽修公司和中合信达公司协助我行办理上述房屋所有权和土地使用权的分割过户登记手续，并承担不超过100万元的办证费用；3.本案诉讼费由中南汽修公司和中合信达公司承担。
中南汽修公司、中合信达公司共同答辩称：1.从涉诉《合作建房合同》的约定可知，该合同的性质应该为合作建房，而不是买房。2.因《合作建房合同》项下的国有土地使用权系划拨方式取得，我方至今未办理土地使用权出让手续，故根据我国相关的法律规定，该《合作建房合同》应为无效。另外，本案讼争资产所有权系相关房地产行政管理机关通过颁证形式予以确定的，其他任何部门均无权对该资产的权属进行认定。因而，在物权凭证未被撤销的情形下，该案讼争资产应属我方所有。3.我方与中行宝丰支行的主体资格是延续的，不存在新财产出资情况，该事实可从工商登记资料及中行宝丰支行在诉状中的自认可得以印证。况且我国法律对企业改制后权利义务承接问题也有明确规定，并非中行宝丰支行所说的改制后的企业均属于“新企业”。4.相关房地产行政管理机关有异议，可向颁证机关提出，或以行政诉讼方式解决，而不应直接提起民事诉讼。综上，请求依法驳回中行宝丰支行的诉讼请求。
一审第三人新港公司述称：1.因交通控股公司于2003年将其所持有的中南汽修公司全部股权转让给中合信达公司时，所签订的《股权转让合同》中约定有仲裁条款，且不包含本案诉争的标的物，故我方与本案没有任何关系。2.我方愿意配合法院查明案件事实。
中南汽修公司一审反诉称：1996年双方合建综合办公楼完工后，中行宝丰支行依据《合作建房合同》一直占有和使用该综合楼中5775.98平方米的房产进行经营活动。因双方在合作建房时，均没有房地产开发经营资格，也未办理合建手续，且至今未办理变更综合楼用地性质的土地使用权出让手续，故中行宝丰支行无权按合同要求我公司分割涉案房屋产权及土地使用权。由于中行宝丰支行长期占用并使用涉案房屋，应按照相同地理位置的同类房屋租赁价格向我公司支付使用费用。特请法院判令：1.确认我公司与中行宝丰支行签订的《合作建房合同》无效；2.确认我公司对江汉区青年路308号综合办公楼的全部享有所有权及占用范围内的土地使用权；3.中行宝丰支行向我公司支付使用费用28417821元（暂自1997年1月起算至2010年9月1日，按照相同地理位置的同类房屋租赁平均价格计算：30元／平方米／月×5775.98平方米×164月）；4.本案的诉讼费用由中行宝丰支行承担；5.中行宝丰支行立即从武汉市汉江区青年路308号房屋中腾退。
中合信达公司对中南汽修公司的反诉请求表示认可。
一审第三人新港公司对中南汽修公司反诉的陈述意见与本诉意见一致。
本案经一、二审法院审理查明的事实，几方当事人均无异议，本院予以确认。本案基本事实如下：1993年4月22日，中南汽修厂与中行宝丰支行签订一份《合作建房合同》。该合同的主要内容为：双方一致同意在中南汽修厂所在地江汉区青年路76号门楼北侧修建一幢十二层的综合办公楼，由中南汽修厂出土地、中行宝丰支行出资金。综合办公楼占地面积为838平方米，双方按5：5分成，其中北侧25米×15米的占地面积及由此往上十二层共计4500平方米建筑面积属中行宝丰支行所有，南侧38.6米×12米的占地面积及由此往上12层共计5558平方米建筑面积属中南汽修厂所有。综合楼的资金投入除中南汽修厂增加的1058平方米建筑面积的建筑费用（包括前期、设计、勘探、工程费用等）由其负担，其余工程款均由中行宝丰支行承担。综合大楼工程总投资规模控制在1000万元以内，该楼建成后，属中行宝丰支行所有权的部分，由中南汽修厂负责办理产权转让手续，其转让费用由中南汽修厂承担（费用超过100万元以上的部分由中行宝丰支行承担）。双方组建建房领导小组，整个建房工程（含土建及楼房配套设施）以公开对外招标方式解决，由中行宝丰支行负责管理，中南汽修厂协助，在财务、资金管理方面实行共同会签支付制度。本合同一经签订，不得任意违约，否则违约方应赔偿守约方所造成的经济损失等。该合同经签约各方分别签章确认后，中南汽修厂于同年8月23日向武汉市规划局出具一份《关于申请我厂12层生产办公综合楼改造有关问题的请示报告》，申请对该厂第二期改造工程即厂门前的生产办公楼不纳入土地批租。武汉市规划局同意该厂的申请。1994年2月25日，经工商管理部门批准，中南汽修厂变更名称为中南修造公司，其后，该公司以自己的名义办理了综合办公楼的报建及建设手续。
1997年年底综合办公楼全部完工，并已实际交付使用。2000年4月17日，中国银行湖北省分行宝丰支行变更名称为中国银行武汉市宝丰支行。同年5月17日，中南修造公司与中国银行武汉市宝丰支行签署《十二层综合办公楼决算报告》，确认该工程项目按图纸核定总面积为14940.04平方米，其中中南方9164.06平方米，中行方5775.98平方米，工程实际投资总额为24923977.69元，综合楼单价为1668.27元／平方米，中南修造公司还应向中国银行武汉市宝丰支行支付工程余款1921465元，整个工程结算完毕等。签约各方均在该报告末尾处签字盖章。2001年9月7日，双方为办理产权转让事宜，签署一份《协议书》约定：双方各指派一人共同办理综合办公楼产权证、土地使用权证及为中国银行武汉市宝丰支行办理相关房屋产权、土地使用权转让手续，并因中南修造公司资金困难，暂由中国银行武汉市宝丰支行垫付应由中南修造公司承担的办证及相关转让费用（100万元以内，含100万元），垫付期间利息由中南修造公司按同期流动资金贷款利率计付，起息日为各项费用支付日等。然而双方在该协议签章后，却未能办理相关权证的转让手续。
2001年11月6日，为企业改制需要，中南修造公司委托武汉联合资产鉴定评估有限责任公司（以下简称联合评估公司）对该公司的全部资产和负债进行评估，并提交了《合作建房合同》、办证《协议书》等材料，以确定固定资产中十二层综合办公楼的价值。同时还出具一份《房屋建设清查说明》，要求评估时在公司原有土地面积中扣除中行十二层大楼占地面积399.08平方米，车库通道面积164.65平方米。同年11月10日，联合评估公司出具武联鉴资评字（2001）第00325号《资产评估报告书》（以下简称“325号评估报告”），结论为：在评估基准日2001年8月31日，中南修造公司的净资产为3705.62万元。该评估报告将十二层综合办公楼中属于中南修造公司所有的9164.06平方米的房屋及占用土地作价计入固定资产，而属于中行方所有的房产及占用土地未列入评估财产范围。当年12月7日，中南修造公司以武中修工字（2001）5号“关于中南修造公司第六届第三次职工代表大会决议”，决定将公司整体改制。2002年1月15日，市国资办以武国资办评（2002）13号文确认了“325号评估报告”的评估结论，并于同年4月30日以武国资办（2002）100号文批复同意中南修造公司整体改制为中南汽修公司，原公司的国有经营性净资产1631.11万元作为交通控股公司对改制后新公司的国有出资额，占注册资本的74.14%，原公司的全部债权债务由新公司承担。2002年5月21日，中南修造公司进行了改制为中南汽修公司的工商登记，股东交通控股公司持股74.14%。
2003年12月12日，交通控股公司与中和信达公司签订《股权转让合同》，约定交通控股公司将其持有的占中南汽修公司总股本74.14%的国有股权以1631.08万元的价格转让给中和信达公司；股权转让后，中南汽修公司的独立法人地位不变，继续承担和享有本次国有股权转让前的全部债权和债务等。当月25日，武汉市国资办以武国资办（2003）86号文批复同意：1.根据湖北天衡会计咨询有限公司（以下简称天衡会计公司）出具的资产评估报告（鄂衡会评字2003第105号），截止2003年10月31日，中南汽修公司全部资产总额5516.7万元，负债总额3548.3万元，净资产1968.4万元；2.原则同意交通控股公司将所持有的中南汽修公司74.14%的国有出资，以1631.08万元价格转让给中合信达公司等。2004年1月18日，中南汽修公司进行了工商变更登记，原股东交通控股公司退出，新股东中和信达公司持股85.8%，其余14.2%的股份为中南汽修公司工会持有。同年5月10日，中南汽修公司单方办理了全部十二层综合办公楼的《房屋所有权证》（房屋权证江字第××号），该房产占地面积1023.51平方米、建筑面积15122.48平方米。
2004年7月29日，中合信达公司向交通控股公司出具《承诺书》称：在中南汽修公司国有股权转让中，属固定资产房屋的十二层综合办公楼，其评估总面积为15122.48平方米（含了属于大楼共建方中行宝丰支行的房屋面积）；本公司只收购了实际属于中南汽修公司产权的房屋面积，为9164.06平方米（以房产管理部门最终核定的面积为准）；天衡会计公司在对中南汽修公司国有股权转让出具的《资产评估报告书》（鄂衡会评字2003第015号）中，将中南汽修公司与中行宝丰支行共建的十二层综合办公楼中，属于中行宝丰支行的资产纳入了评估范围，鉴于中南汽修公司转让的国有股权，而不是以评估值为基础的国有净资产，因此我方承诺此结果不影响中南汽修公司1631.08万元国有股权的转让价格；交通控股公司与中合信达公司确认本次国有股权转让行为公平、公正、合理，不存在其它疑义；原中南汽修厂与中行宝丰支行签订的共建十二层综合办公楼协议，由国有股权转让后的中南汽修公司继续履行。
2004年8月5日，武汉市审计局作出《关于我市部分国有企业改制情况的审计调查报告》，其中关于中南汽修公司改制中存在的错评、漏评资产问题记载为：“中南汽修公司在1996年与中行宝丰支行合建一座十二层写字楼，总面积15089.72平方米，其中中南汽修公司为9164平方米，中行宝丰支行为5925.72平方米。2003年11月，中南汽修公司在国有股权转让进行资产评估时，评估事务所未将中行宝丰支行面积剔除，依据此结果，2004年2月改制后的企业按15089.2平方米办理了房产证。留下较大隐患。”市国资办根据审计调查报告作出整改意见，其中关于中南汽修公司改制中错评、漏评资产的问题记载为：“为进行国有股权转让，2003年11月，交通控股公司委托天衡会计公司对中南汽修公司资产进行了评估，《评估报告》将中南汽修公司与外单位合建的十二层写字楼作为特别事项进行了如下披露：估价时十二层楼尚未办理房屋所有权证，建筑面积依据建筑面积统计表确定，最终应以房地产主管部门核实的为准。该项物业系中南汽修公司与中行宝丰支行合资建造的办公楼，由于尚未办理房屋所有权分割手续，故无法确定中行宝丰支行实际占有的房屋面积，应待房屋所有权分割手续办理后，将其从房屋评估值中剔除。对于办公大楼评估问题，我办已与评估机构、交通控股公司、收购方进行协商，准备由评估机构出具补充报告，将属于中行宝丰支行的房产从中南汽修公司资产价值中剔除。”2004年9月7日，天衡会计公司出具《关于中南汽修资产资产评估报告书中房地产评估的补充说明》称，鄂衡会评字（2003）第015号报告书中已对中行宝丰支行的房地产价值应从中南汽修公司的房地产价值中剔除的意见进行了披露。2004年10月19日，市国企办召集交通控股公司、中合信达公司、市国资办、中南汽修公司、天衡会计公司，就中南汽修公司改制中的遗留问题和市审计局《审计报告》中所反映的问题进行协商，形成《关于中南汽修若干问题的会议纪要》，其中关于十二层楼评估问题的意见是：由天衡会计公司出具大楼评估说明，交通控股公司与中合信达公司在不改变股权转让价格的前提下，签订补充协议。2004年11月4日，交通控股公司、中合信达公司和中南汽修公司就中南汽修公司国有股权转让中遗留问题的处理事宜，签署一份落款日期为2004年10月16日的《协议书》，该协议的主要内容为：一、中南汽修公司的前身中南汽修厂与中行方签订的《合作建房合同》，由受让中南汽修公司国有股权的中合信达公司继续履行。二、鉴于中南汽修公司改制时，在已剔除了共建十二层楼中属于中行宝丰支行的5958.42平方米房屋财产的前提下，最后形成1631.08万元国有股权，且与2003年12月将此国有股权对中合信达公司转让的价格完全相符，而鄂衡会字（2003）第015号评估报告书中是误将该资产纳入评估范围，所以不应影响中南汽修公司国有股权的转让价格。鉴于中合信达公司受让的是国有股权，而该股权的价格确定为1631.08万元，十二层综合楼中属于按共建协议归中行所有的资产分割后，不论转让资产的价格如何，股权价格不变，中合信达公司仍以1631.08万元的价格受让……四、本协议向国资局、审计局各呈交一份备查。五、此协议中行宝丰支行虽未签章，但不影响原中南汽修厂与中行宝丰支行签订的十二层综合楼共建合同的有效性。
2004年12月28日，中南汽修公司再次单方办理了含十二层综合办公楼占地面积在内的江汉区青年路308号（原76号）地块的《国有土地使用权证》（武国用2004第2886号），土地使用权面积为15672.2平方米、性质为国有划拨工业用地。
庭审中，涉案当事人均认可该宗土地至今未办理出让审批手续。
另查明：2004年8月22日，中国银行业监督管理委员会以银监复（2004）123号“关于中国银行改制为股份有限公司有关问题的批复”称：同意中国银行整体改建为股份有限公司，改制后的全称为中国银行股份有限公司，并同意中央汇金投资有限责任公司的发起人资格等。同年12月17日，中华人民共和国财政部以财金（2004）141号“财政部关于发起设立中国银行股份有限公司项目资产评估审核的批复”批准，中行宝丰支行所占有使用的十二层综合办公楼房产经评估后纳入国有出资额。2005年9月14日，经工商部门审核，中国银行武汉市宝丰支行变更名称为“中国银行股份有限公司武汉市宝丰支行”，该行所在地的门牌××变更为青年路316号。
2002年5月21日，中南汽修公司住所地的门牌××变更为青年路308号。2004年1月18日国有股权转让后，中南汽修公司曾更名为武汉中南信达汽车服务有限公司，同年2月11日又恢复现名称。2004年至2009年间，该公司将其部分房屋对外出租的租金（含物业管理费）为30－35元／月／平方米。
2009年9月14日，交通控股公司经工商部门批准，变更名称为新港公司。
一审法院审理认为，本案争议的焦点问题是：1.原中南汽修厂与中行宝丰支行签订的《合作建房合同》的性质；2.《合作建房合同》的效力。
一、关于原中南汽修厂与中行宝丰支行签订的《合作建房合同》的性质属于房地产转让中的房屋买卖合同。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条规定“房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为”，《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同”。据此，房屋买卖就是房屋的所有权人，将其房屋所有权全部或者部分转让给买受人，买受人向出卖人支付价款的行为。本案的《合作建房合同》虽然名为合作建房，且约定了中南汽修厂出地、中行宝丰支行出资金，共同建造办公综合楼，房屋建成后按5：5分配等合作的形式，但该合同又约定属中行宝丰支行所有权的部分，由中南汽修厂负责办理产权转让手续，其转让费用由中南汽修厂承担（费用超过100万元以上部分由中行宝丰支行承担）。由此可见，双方缔约的目的和真实意思是中南汽修厂向中行宝丰支行转让在其土地上建成的房地产即出售该厂拥有产权的房屋，中行宝丰支行向中南汽修厂支付购房款，其付款方式是预先向中南汽修厂提供建设房屋所需的资金。另外，从《合作建房合同》的履行情况看，综合办公楼的所有报建及建设手续均是以中南汽修厂和改制后的中南修造公司的名义办理的，楼房建成后，中南汽修公司与中行宝丰支行为履行《合作建房合同》第二条第五款关于办理产权转让事宜签订的《协议书》，又约定先为出卖方中南汽修公司办理新建的全部综合办公楼的房屋产权证、土地使用权证，再为受让方中行宝丰支行办理相关房屋产权、土地使用权转让手续，该办证约定符合国家关于新建房屋产权初始登记的程序规定，也符合房屋产权转让的程序规定。综合办公楼的全部产权已依法先办到了中南汽修厂的权利承继者中南汽修公司名下，其作为涉案房屋出卖人的身份适格。因此，根据原中南汽修厂与中行宝丰支行签订《合作建房合同》的缔约目的，并结合该合同的履行情况，应认定该合同是一份房屋买卖合同，不是一份合作合同。
二、关于《合作建房合同》应为有效合同，理由是：1.《合作建房合同》是原中南汽修厂和中行宝丰支行协商一致而签订的，双方意思表示真实。2.《合作建房合同》已基本履行完毕。综合办公楼建成后，中南汽修公司按约定向中行宝丰支行交付了房屋，工程款已结算清楚，仅剩所转让房产的权属过户登记手续未办。3.政府国有资产管理部门对原中南汽修厂与中行宝丰支行“合作建房”的事实是认可的，对已交付的房产由中行宝丰支行享有所有权亦是认可的。在中南汽修公司改制及国有股权转让过程中，政府国有资产管理部门认可十二层综合办公楼中有5958.42平方米的房屋所有权属于中行宝丰支行，改制及最后批准转让给中合信达公司的中南汽修公司国有股权资产中，都不包括应属中行宝丰支行所有的上述资产。此外，中行宝丰支行所使用的本案所涉办公综合楼，已经中华人民共和国财政部批准作为国家投资折算成了中国银行股份有限公司的国有股份。4.《合作建房合同》的内容不违反国家法律法规的禁止性规定。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定了房地产不得转让的七种情形，不包括中南汽修厂转让的在其所使用的划拨地上建造的房地产。而从该法第四十条规定的“（第一款）以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。（第二款）以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获土地收益上缴国家或者作其他处理”、第六十七条规定的“违反本法第四十条第一款的规定转让房地产的，由县级以上人民政府土地管理部门责令缴纳土地使用权出让金，没收违法所得，可以并处罚款”文意理解，报批程序属于管理性强制规定，非禁止性强制规定，即国家法律并不禁止转让在划拨土地上建造的房地产，只规定受让方应按国家规定缴纳土地使用权出让金。5.《合作建房合同》的履行不损害国家、集体或者第三人的利益。中南汽修厂与中行宝丰支行在合同中约定了转让费用的承担，双方按照约定和国家规定缴纳了转让房产所涉土地的土地使用权出让金或者土地收益后，不会损害国家利益。中行宝丰支行为取得所购买的房地产，按合同约定支付了对价即建房款，且与中南汽修公司结算完毕，不损害中南汽修公司的利益。原中南汽修厂的改制和中南汽修公司国有股权转让过程中，本不包括中行宝丰支行的资产，不损害受让国有股权的中合信达公司的利益。
综上所述，原中南汽修厂与中行宝丰支行签订的《合作建房合同》名为合作建房合同，实为房屋买卖合同，本案的案由应为房屋买卖合同纠纷。《合作建房合同》签订于《中华人民共和国合同法》实施之前，但其约定的办证义务在合同法实施之后，故解决本案纠纷应适用合同法第四章的有关规定。《合作建房合同》合法有效，属于原中南汽修厂的权利和义务由改制后的中南汽修公司承继。中南汽修公司已向中行宝丰支行交付了约定转让的房地产约5958.42平方米（具体数据以分割登记时测绘面积为准），还应按约定履行办理该房屋产权的过户登记义务，并承担不超过100万元的办证费用。中合信达公司应按2004年7月29日向交通控股公司作出的承诺，以及2004年10月16日与交通控股公司的约定，和中南汽修公司一起为中行宝丰支行办理转让房产的过户手续。中行宝丰支行与中合信达公司之间并没有对办证费用承担进行约定，该行关于由中合信达公司共同承担100万元办证费用的诉讼请求，没有事实和法律依据。中南汽修公司关于确认《合作建房合同》无效的反诉请求，不予支持。除已转让给中行宝丰支行的部分外，综合办公楼其他部分的产权归中南汽修公司所有，该公司关于确认其对综合办公楼之全部享有所有权的反诉请求，部分予以支持。因中南汽修公司对中行宝丰支行使用的综合办公楼不享有所有权，其基于房屋所有权提出的由中行宝丰支行支付租金的反诉请求，不予支持。中行宝丰支行和中南汽修公司各自提出的关于确认综合办公楼土地使用权的诉讼请求，应由双方待房屋所有权转让手续完成后按相关法律规定办理。根据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条、第四十条、第六十一条第三款，《最高人民法院关于适用（中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第二条、第四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条（修改前第一百二十八条）的规定，判决：一、中行宝丰支行与中南汽修公司的《合作建房合同》有效；二、中行宝丰支行对其占有和使用的位于武汉市江汉区青年路308号的综合办公楼享有约5958.42平方米的房屋所有权（具体数据以分割登记时测绘面积为准），该楼剩余面积的房屋所有权由中南汽修公司享有；三、中南汽修公司和中合信达公司于本判决生效后三十日内为中行宝丰支行办理上述房屋所有权的转让过户登记手续，所需税费由中南汽修公司承担100万元，超出部分由中行宝丰支行承担；四、驳回中行宝丰支行的其他诉讼请求；五、驳回中南汽修公司的其他反诉请求。
中南汽修公司不服上述一审判决，向湖北高院提起上诉。湖北高院审理认为，一审法院认定事实不清，并依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条（修改前第一百五十三条）第一款第（三）之规定，作出（2011）鄂民一终字第89号民事裁定：一、撤销武汉中院（2010）武民商初字第141号民事判决；二、发回武汉中院重审。
武汉中院重审认为，本案争议的焦点主要是：1.本案《合作建房合同》的性质及效力；2.如何确定诉讼当事人的主体资格；3.如何认定当事人民事责任的承担。
一、关于本案《合作建房合同》性质及效力的问题。从《合作建房合同》所约定的内容可知，签约双方合作修建的综合办公楼是以一方提供土地，另一方提供资金并按一定比例完成房屋与基地使用权的分配，因而，该合同的性质应为合作建房合同。由于该合同的签约时间为1993年4月23日，且涉诉房产占用范围的土地系国有划拨，故依《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（以下简称《暂行条例》）第四十四条、第四十五条之规定，划拨土地使用权作为不属于土地使用者一项独立的财产权利，如需进入房地产开发市场，土地使用者必须报有批准权的人民政府批准，能够满足一定的条件，将划拨土地改为出让土地，否则，该权利不得作为民事法律行为的标的进行转让、出租和抵押。据此，根据最高人民法院法发（1996）第2号《最高人民法院关审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》（以下简称《房地产案件解答》）第十八条第一款“享有土地使用权的一方以土地使用权作为投资与他人合作建房，签订的合建合同是土地使用权有偿转让的一种特殊形式，除办理合建审批手续外，还应依法办理土地使用权变更登记手续”，以及该解答第21条第一款“《中华人民共和国城镇土地使用权出让和转让暂行条例》施行后，以划拨方式取得国有土地使用权的一方未办理土地使用权出让手续，以其土地使用权作为投资与他人合建房屋的，应认定合建合同无效”的规定，在该宗土地至今未办理土地使用权出让手续的情况下，涉案《合作建房合同》因违反我国法律法规强制性规定，应认定为无效。
二、关于诉讼当事人的问题。《最高人民法院关于审理与企业改制相关的民事纠纷案件若干问题的规定》第四条、第五条规定，国有企业依公司法整体改造为国有独资有限责任公司的，原企业的债务，由改造后的有限责任公司承担。企业通过增资扩股或者转让部分产权实现他人对企业的参股，将企业整体改造为有限责任公司或者股份有限公司的，原企业债务由改造后的新设公司承担。本案中，《合作建房合同》的原签约主体中国银行湖北省分行宝丰支行系中国银行武汉市宝丰支行的前身，而中行宝丰支行的设立又是以承接中国银行武汉市宝丰支行原有资产为基础的，尽管该企业在产权结构、组织形式和名称上发生了变化，但其原有的责任财产并未减少，其债权债务关系仍然存在。因而，改制后中行宝丰支行的法人资格实质是对原有企业法人资格的一种延续，故应对原有企业的债权债务进行概括式承继。且原中国银行湖北省分行宝丰支行依据《合作建房合同》所提供合建房屋的资金，现中行宝丰支行据此针对《合作建房合同》标的物提起诉讼，其原告主体适格。与作为国有资产出资人中央汇金投资有限责任公司的出资属两个不同的法律范畴，二者之间不能混同，故中行宝丰支行认为其系因中央汇金投资有限责任公司的出资而取得涉诉房产的理由，因缺乏事实和法律依据，依法不予支持。由于中行宝丰支行所请求的确权之诉，其目的是排除利害关系人对其权利的非法干扰，而中南汽修公司与本案诉争标的有着直接的利害关联，故根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条的规定，中南汽修公司应为本案适格的民事主体。
三、关于合同无效后，当事人民事责任的实体处理承担问题。基于上述分析及对涉案合同的效力的认定，针对中行宝丰支行本诉部分的诉请，因合同被确认无效后便自始无效，依《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，当事人因该无效合同取得的财产应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定，合同无效的法律后果主要为返还财产和赔偿损失，返还财产以恢复原状为原则，赔偿损失则是按照各自的过错责任进行分担。然中行宝丰支行在法院释明涉案《合作建房合同》无效后，仍坚持要求确认该合同项下所约定权利义务的诉请，于法无据，依法不予支持。对中行宝丰支行在本案重审期间所作出的说明，因其承继原中国银行湖北省分行宝丰支行就该合同项下的财产未取得相应的物权凭证，不能有效证明中南汽修公司所损害的客体，系其合法拥有的财产，故中行宝丰支行依《合作建房合同》的约定而主张本案讼争房产物权的诉讼请求，不予支持。
关于中南汽修公司反诉部分的诉请。中南修造公司在整体改制前的经济性质为国有企业，系国有资产占有单位。2001年，该公司改制为中南汽修公司时，涉案讼争房产并未列入其公司评估的资产范围内。2003年，作为持有中南汽修公司国有股权的交通控股公司，经武汉市国资办的批准，在向中合信达公司转让国有资产时，因天衡会计公司将涉诉房产纳入中南汽修公司固定资产中的误评行为，致使市国资办依据武汉市审计局作出的审计调查报告提出整改意见，明确要求将该部分房产的价值从中南汽修公司的资产价值中剔除。为此，天衡会计公司出具补充说明，对其原报告中的错误地方进行了更正。嗣后，交通控股公司、中合信达公司与中南汽修公司，在市国企办、市国资办的组织协调下，以签署2004年10月16日《协议书》的方式，明确涉讼房产为中行宝丰支行所有，天衡会计公司的误评行为不影响中南汽修公司国有股权的转让价格。故，上述事实足以说明改制后的中南汽修公司并未承继本案诉争的房产，且该资产自始从未归属于中南汽修公司。再者，由于产权登记手续，只是物权设立、变动的对外公示方式，只是发生产权变动对抗第三人的法律要件，而企业改制中政府对转让国有资产的审查及对划拨地块出让手续的批准是一种行政许可行为，二者功能和作用并不相同，不可互为取代。因而，即便房产管理部门对涉案房产办理了相关物权凭证，也并不意味该资产的变性获得了国有资产管理行政部门的认可，或取得了政府部门的审批，据此，由于中南汽修公司不是本案讼争房产实质性产权的合法拥有者。其无权获得该物权下的收益权，也无权要求占有和使用该房产。故，中南汽修公司要求确认其享有该房产所有权及基地使用权，并由中行宝丰支行腾退该房及支付占用费的反诉请求，不予支持。
综上，武汉中院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《房地产案件解答》第十八条第一款、第二十一条第一款、《最高人民法院关于审理与企业改制相关的民事纠纷案件若干问题的规定》第四条、第五条、《暂行条例》第四十四条、第四十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条（修改前第一百二十八条）之规定，判决：一、本案所涉1993年4月22日的《合作建房合同》无效；二、驳回中行宝丰支行的诉讼请求；三、驳回中南汽修公司的其他反诉请求。
中行宝丰支行不服武汉中院重审判决，上诉称：（一）一审判决认定事实错误。根据《企业国有资产所有权界定的暂行规定》和《国有资产产权界定和产权纠纷处理暂行办法》的相关规定，本案《合作建房合同》部分履行而形成的涉诉房屋产权是因为国有资产出资人的出资----经国务院、财政部批准由中央汇金投资有限公司对我行的出资，即：我行对涉诉房屋产权是源于国务院和财政部的生效行政行为，国有资产出资人的出资是对我行拥有诉争房屋产权的行政确认，具有法律效力。重审判决认定我行“继承原中国银行湖北省分行宝丰支行就该合同项下的财产，未取得相应的物权凭证，不能有效证明中南汽修公司所侵害的客体，系其合法拥有的财产”，属认定错误的。（二）一审判决适用法律错误。一审查明涉诉房屋已纳入中央汇金投资有限责任公司发起设立中国银行股份有限公司的国有出资。本案应按照《中华人民共和国全民所有制工业企业法》、《企业国有资产监督管理暂行条例》、《企业国有资产所有权界定的暂行规定》和《国有资产产权界定和产权纠纷处理暂行办法》等进行实体处理。重审法院依照《房地产案件解答》作出判决，属适用法律错误。另重审判决认定我方“在本案释明涉案《合作建房合同》”无效后，仍坚持要求确认该合同项下所约定权利义务的诉请与我方的实际诉请不一致。我方的诉讼请求中并未包含“要求确认《合作建房合同》项下所约定的权利义务”一项。请求依法撤销一审判决第二项，并依法改判。
中南汽修公司、中合信达公司共同答辩称：（一）中行宝丰支行在上诉状里的表述存在错误。第一，中行宝丰支行认为涉诉房屋系国有资产是错误的，涉诉房屋是否为国有资产为确认之诉，不属于本案审理范围；第二，中行宝丰支行认为其对诉争房屋的权利源于中国银行总行的授权系逻辑和表述错误。（二）中行宝丰支行在上诉状中提到涉诉房屋已经纳入中央汇金投资有限责任公司，因为中央汇金投资有限责任公司对其出资，故取得本案诉争房屋的所有权。中行宝丰支行认为国有资产出资人的出资就是对中行宝丰支行拥有诉争房屋产权的行政确认，该理由不能成立。（三）中行宝丰支行认为本案应当适用涉及国有资产的相关法律规定审理本案，没有事实依据。
新港公司答辩称：我方系无独立请求权第三人，本次参与诉讼是为了便于法院查明有关事实，提交有关证据，中行宝丰支行的上诉与我方没有关联。
中南汽修公司也提起上诉称：（一）本案讼争房产权依法应属于中南汽修公司，一审法院认定我方改制后“并未继承本案讼争的房产，且该资产自始从未归属于中南汽修公司”，属于认定事实错误。1.建设办公楼的土地权属自始归属于中南汽修厂。在合同无效的情况下，诉争房产所有权及土地使用权应属于中南汽修厂所有，即由改制后的延续主体、债权债务继承者即现中南汽修公司所有。2.2002年4月30日武汉市国有资产管理办公室以武国资办（2002）100号批复同意中南汽修厂整体改制后为中南汽修公司，且改制文件中明确原公司的全部债权债务由新公司承担。3.2003年11月，中合信达公司向交通控股公司收购其所持有的中南汽修公司股权，由交通控股公司委托天衡会计公司进行评估中南汽修公司的国有资产，包括讼争房产在内的全部十二层综合办公楼均纳入在资产范围内，在此国有资产转化为国有资本再转化为股权对价的过程中，其权属并未发生过变更，一直处于中南汽修公司名下。4.一审判决未充分考虑到两次评估报告产生的历史条件，是将《合作建房合同》认定为有效合同。既然合同已经被认定为无效，则由此产生的履行行为和确认行为当然无效，上述评估报告不能作为认定为诉争房产不属于中南汽修公司的依据。（二）中南汽修公司系讼争房产的合法产权人，重审法院驳回中南汽修公司要求确认享有该房产所有权及土地使用权的诉请，于理于法无据。1.我国不动产物权取得采用登记生效主义。本案江汉区青年路308号土地及地上建筑物十二层办公楼已在房产管理部门依法办理完成产权登记，并由中南汽修公司取得了土地使用权证及房屋所有权证。因此，中南汽修公司对诉争房产享有物权。2.一审法院超越了民事及行政审判的界限，超越了不告不理的民事审理原则，在没有任何国有资产管理行政部门及政府部门提出异议的情况下，仅凭主观臆断直接否定中南汽修公司所有权人的资格，没有法律依据。（三）中南汽修公司作为讼争房产的产权人，有权要求中行宝丰支行返还房产并支付使用费。1.中南汽修公司系讼争房产的合法产权人，而中行宝丰支行对讼争房产不享有任何权利，系无权占有和使用讼争房产，中南汽修公司有权要求腾退。2.《合作建房合同》因违反法律、法规强制性规定而无效。中行宝丰支行应向中南汽修公司返还其原因《合作建房合同》所取得的房产。同时，因合同无效，自始无效，中行宝丰支行自使用讼争房屋之初即缺乏合法依据，故其应当按照相同地理位置的同类房屋租赁价格，向中南汽修公司支付其使用讼争房屋十余年的使用费。故请求：1.撤销重审判决第三项；2.改判中南汽修公司对涉案房产享有全部所有权及占有使用范围内的土地使用权；3.中行宝丰支行向中南汽修公司支付使用费28417821元（暂自1997年1月起，按照30元／平方米／月租赁价格，计算至2010年9月1日）；4.中行宝丰支行立即从江汉区青年路308号房屋中腾退；5.本案全部诉讼费用由中行宝丰支行负担。
中行宝丰支行答辩称：1.诉争资产为国有资产，其权属为中国银行总行。2.本案无效合同按有效处理符合相关法律规定，不违背公平原则能够体现政治效果、社会效果和法律效果的完美统一。
中合信达公司未发表答辩意见。
新港公司答辩称：我方在一审及重审中向法院提交了关于中南汽修公司改制的相关材料，涉案房产在改制前就已经形成，所以在改制之间转让中南汽修公司股权时，就已经将涉案房产剔除了，故中合信达公司支付对价中不包括涉案房产的价格。如果法院认定涉案房产属于中南汽修公司，我方保留追偿的权利。
二审法院审理认为，本案二审争议焦点为：中行宝丰支行、中南汽修公司对涉案不动产物权的主张是否成立。
一、关于中行宝丰支行主张物权是否具有依据的问题。中行宝丰支行与中南汽修厂订立的《合作建房合同》约定，按照中南汽修公司提供土地和部分资金，由中行宝丰支行负担工程款的方式，对外招标工程，楼房建成后，由中南汽修厂按照约定份额向中行宝丰支行办理产权转让手续。之后，中南修造公司以自己名义办理了涉案不动产的报建及建设手续。由上述事实可知，涉案不动产系以中南汽修厂名义进行建设，而中行宝丰支行系以合同约定取得中南汽修厂的转让份额。加之，中行宝丰支行在一审提起诉讼时，亦将《合作建房合同》及为履行《合作建房合同》而签署的相关协议作为其主张物权的依据，因此中行宝丰支行所主张的物权系基于转让行为取得。因双方签订的《合作建房合同》内容，违反了《暂行条例》、《房地产案件解答》的禁止性规定，重审判决认定为无效合同具有事实和法律依据。《房地产案件解答》第46条规定：“合作建房合同被确认无效后，在建或者已建成的房屋，其所有权可确认归以土地使用权作为投资的一方所有。”涉案不动产的土地使用权为国有划拨土地，作为中南汽修厂的投资参与合作建房，则建成后房屋的所有权，依法应由中南汽修厂享有。中南汽修公司作为中南汽修厂企业改制后债权债务的承继主体，依法享有和承担原中南汽修厂的全部权利与义务。因此中行宝丰支行主张依据合同取得物权，已无事实依据，重审法院驳回中行宝丰支行的物权主张，并无不当。
中行宝丰支行上诉认为其取得物权系基于经国务院、财政部行政确认的中央汇金投资有限责任公司向中国银行股份有限公司的国有出资，并向法院提交了中国银行业监督委员会银监复（2004）123号文、中华人民共和国财政部财金（2004）141号文、中联资产评估有限公司中联评报字（2004）第70号资产评估说明为证。因中国银行业监督委员会银监复（2004）123号文、中华人民共和国财政部财金（2004）141号文内容仅包括同意对中国银行股份有限公司进行改制及对拟进入中国银行股份有限公司资产进行评估，且中华人民共和国财政部财金（2004）141号文备注评估结论自2004年12月31日失效，中联资产评估有限公司中联评报字（2004）第70号资产评估说明亦备注仅供主管机关审查和监管部门检查所用，因此上述证据依法不能作为本案确认物权的审理依据。中行宝丰支行除以上证据外，并未向法院提交中华人民共和国国务院或其相关行政管理部门关于确认涉案不动产为中国银行股份有限公司资产的相关证据，故中行宝丰支行关于涉案不动产为国有资产，其系授权取得，本案应适用国有资产的相关法律规定的上述理由不能成立，对其主张依法不予支持。
二、关于中南汽修公司的确权请求能否成立的问题。物权公示是指物权的变动必须通过法定的公开方式表现出来，而使公众能够察知，始发生物权变动或对抗第三人，产生第三人的信赖等法律效果的规则，其设立目的在于明确物权的权利归属，维护交易次序，保障交易安全。我国法律在《中法人民共和国物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”，分别予以体现。在现实生活中，往往存在对于不动产权属证书登记权利人与真实权利人不一致的情形。对于此种情形，如何确定不动产权利人？这涉及到权利异议人提出异议后的审查范围问题。《中华人民共和国物权法》第十六条规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的依据。不动产登记簿由登记机构管理”，第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”上述法律规定所明确的即为物权公示的公信力，即当事人一经采取法定方式公示物权，即使由此产生的法律效果与物权的真实状态不相符合，仍应以此种外部方式表征的物权为准。但作为对登记物权确认的例外，即权利异议人提出异议之诉所导致的物权变动，法院的审理范围应以异议人的异议是否成立为限，对于异议人之外是否还存在其他真实权利人，则依据不告不理之民事诉讼原则，不应当属于本案的审理范围。依据查明事实及法律规定，因中行宝丰支行的物权异议不能成立，故涉案不动产所有权人仍应以产权证书登记的权利人为准。民事诉讼中物权的确认之诉是指权利异议人对物权的归属、内容发生争议所引起的诉讼，目的在于通过诉讼行为达到变更物权归属或内容的法律后果，《中华人民共和国物权法》第三十四条对此诉讼行为作出了具体规定。结合本案案情，涉案不动产的房产所有证与土地使用权证均已登记在中南汽修公司名下，此事实已经行政管理机关的具体行政行为予以确认。中南汽修公司的物权确认请求，属于对已经确认的法律关系要求再次确认，依法不予支持。
三、关于合同无效后的实体处理问题。因中行宝丰支行与中南汽修公司之间签订的《合作建房合同》已被确认为无效合同，因履行该合同而签订的《协议书》等亦为无效，故中行宝丰支行继续占有涉案不动产已无事实和法律依据。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或被撤消后，因该合同取得的财产应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价赔偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，《房地产案件解答》第45条规定：“经审查认定无效的合同，一方依据无效合同取得的财产应当返还对方”。由上述法律可知，涉案合同无效的法律后果主要体现为返还财产和赔偿损失，其中返还财产以恢复原状为限，赔偿以弥补损失为限。作为现金投资合作建房的中行宝丰支行，其所承担的返还责任则体现在应将其基于无效合同占有的涉案房产予以返还。另依据《中华人民共和国物权法》第三十四条关于“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”的规定，中南汽修公司以其作为涉案不动产登记权利人的身份，可以要求中行宝丰支行从涉案房产中腾退。故中南汽修公司诉请中行宝丰支行腾退涉案房产，具有事实和法律依据。同时，依据《房地产案件解答》第46条关于“合作建房合同被确认无效后，在建或已建成的房屋，其所有权可确认归以土地使用权作为投资的一方所有，对方的投资可根据资金的转化形态，分别处理：（3）房屋已建成，可将约定出资方应分得的房产份额按现行市价估值或出资方实际出资占房屋造价的比例，认定出资方的经济损失，由以土地使用权作为投资的一方给予赔偿”的规定，中行宝丰支行对于其投入的资金的返还及损失部分，可另向涉案房产的登记权利人即中南汽修公司主张权利。
重审判决在查明中南汽修公司改制时，未将涉案不动产作为企业改制资产纳入改制后企业的资产范围的情况下，作出该部分财产不属于中南汽修公司的认定意见，实质上就可能存在的真实权利人可能提起的确认之诉进行了审理。中南汽修公司无论是作为登记的权利人，还是客观真实中的权利人，均不影响其给予合作建房合同无效所应当向中行宝丰支行承担的返还及赔偿责任。即便如重审判决认定，确实存在中南汽修公司侵犯涉案不动产真实权利人之情形，亦属于该真实权利人与中南汽修公司之间形成的物权诉讼应解决的纠纷，与本案并非同一法律关系，重审法院对此部分予以审理并作出处理意见，违背了民事诉讼“不告不理”的诉讼原则，超过了当事人的诉讼请求范围。
关于中行宝丰支行是否应当补偿中南汽修公司租金损失的问题。中行宝丰支行在纠纷发生前一直占用涉案不动产，客观造成了登记权利人中南汽修公司的损失。依照证据规则有关举证责任分配规定，对于损失的组成、依据，依法应由中南汽修公司承担举证责任。中南汽修公司在一审提交的相关租赁合同，均为其与其他公司签订的租赁合同，并非同一地区、同一地段、同一水平的平均租赁价格，因此不具有代表性，依法不能作为本案的审理依据。对于中南汽修公司要求中行宝丰支行依照租赁房屋计算占用房屋的租金的上诉请求，不予支持。
综上，二审法院认为，中行宝丰支行的上诉理由不能成立，予以驳回。中南汽修公司关于要求中行宝丰支行腾退房产的上诉理由成立；中南汽修公司的其他上诉理由不能成立。重审判决认定事实清楚，但部分适用法律不当，予以改判。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决：一、撤销武汉中院（2012）鄂武汉中民商重字第00002号民事判决主文第三项；二、维持武汉中院（2012）鄂武汉中民商重字第00002号民事判决主文第一项、第二项；三、中行宝丰支行于本判决生效之日起三十日内，从湖北省武汉市江汉区青年路308号房屋中腾退；四、驳回中南汽修公司的其他反诉请求。一审案件受理费、财产保全费按一审判决执行；二审案件受理费81800元，由中行宝丰支行负担73620元，中南汽修公司负责8180元。
中行宝丰支行不服上述二审判决，向本院申请再审。请求：（1）撤销湖北高院（2013）鄂民一终字第00033号民事判决，维持武汉中院（2010）武民商初字第141号民事判决；（2）改判支持中行宝丰支行全部诉讼请求，驳回中南汽修公司全部反诉请求；（3）判令中南汽修公司、中合信达公司承担全部诉讼费用。其主要理由如下：
（一）《房地产案件解答》在二审判决作出前已经废止，二审法院将其作为裁判依据，属于适用法律错误。根据最高人民法院《关于废止1980年1月1日至1997年6月30日期间发布的部分司法解释和司法解释性质文件（第九批）的决定》，《房地产案件解答》已于2013年1月18日起废止。然而，二审法院于2013年5月10日作出本案二审判决时，却多次援用该文件，将该文件作为认定合同无效和合同无效后处理的依据。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉审判监督程序若干问题的解释》第十三条规定，“原判决、裁定适用法律、法规或司法解释有下列情形之一的，人民法院应当认定为民事诉讼法第一百七十九条第一款第（六）项（现为第二百条第（六）项）规定的‘适用法律确有错误’：……（三）适用已经失效或尚未施行的法律的”。据此，二审判决属于“适用已经失效法律”的情形。
（二）本案双方为自用目的共建房屋，是当事人的真实意思表示，且并不涉及需要审批的内容，《合作建房合同》应为有效。1.《合作建房合同》是当事人的真实意思表示，且经政府部门认可。房屋建成交付使用后，中南汽修公司与我行签订了《决算报告》，再次明确了我行分配房屋的具体面积。之后，中南汽修公司及其前后股东交通控股公司、中合信达公司多次明确认可，合同约定应归我行所有的房产，不属于中南汽修公司资产范围。同时，我行享有案涉房产的事实，得到了当地审计、国资等主管部门的多次认可。尤其重要的是，武汉市国企办作为当时中南汽修公司的上级主管部门，负责当地国有企业及国有资产的监管工作，其组织中南汽修公司及其前后两任股东共同签订《协议书》，确认我行产权并承诺继续履行《合作建房合同》。只因中南汽修公司此后进行了私有化改制，且房地价格出现了大幅增值，中南汽修公司才背弃此前约定与承诺，拒绝继续履行合同。2.《合作建房合同》约定中南汽修公司在案涉地块上建设房屋，我行承担建设费用并与中南汽修公司共同使用该房屋，不涉及需要审批的内容，该约定合法有效。案涉合作建房不同于一般的合作开发房地产行为，而是划拨土地使用权人自行作为建设主体进行申报，双方联建自用办公楼。中南汽修公司根据《合作建房合同》建设案涉房屋的过程，就是划拨用地使用权人自主行使其划拨用地使用权的过程，不存在划拨土地变性开发或转让的情形，不涉及需经报批的事项。3.《合作建房合同》约定中南汽修公司在取得案涉房屋产权后应依约向我行办理产权转让手续，该约定能否实现，仅涉及合同的履行问题，与合同效力无关，且并未违反法律禁止性规定，应为有效。
（三）《合作建房合同》对案涉房地产的处分，不违反法律的禁止性规定，合法有效。1.本案双方为自用目的合建房屋，并非“房地产开发经营”行为，不适用《房地产案件解答》、《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称《土地使用权案件解释》）中关于在划拨土地上合作开发房地产行为无效的规定。2.现行法律法规明确规定划拨用地可以抵押、转让，二审法院认定当事人处分划拨用地及地上建筑物的行为无效，是对划拨用地使用权的不当限制。划拨用地的处分虽受到较为严格的限制，但并非不能抵押、转让。二审法院关于“《合作建房合同》因违反我国法律法规强制性规定，应认定无效”的认定，混淆了效力性规定和管理性规定，属于适用法律错误。3.《房地产管理法》第五十一条规定：“设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。”该条规定既未禁止划拨土地上房产设定抵押，也未要求抵押权人行使抵押权须进行审批。根据相同的法律规则，双方当事人对于国有划拨用地上的建筑物的物权单独作出约定，应为合法有效，并不因未办理相关土地审批手续而无效。
（四）我行和中南汽修厂均为国有企业，在案涉划拨用地上合作建房有其特殊历史原因，认定《合作建房合同》有效并继续履行，有利于维护交易安全和法律关系的稳定。我行依据《合作建房合同》已实际占有使用房屋十余年，双方没有任何争议，武汉市国资办等政府部门对此也予以确认。而在中国银行整体改制过程中，涉案房屋也已作为中央汇金投资有限责任公司的出资经评估纳入国有出资。二审法院认定《合作建房合同》无效，并判令我行腾退长期以来占有使用的房屋，将造成交易秩序破坏、国有资产流失等消极后果。
中南汽修公司、中合信达公司再审庭审中，口头答辩称，（一）二审判决适用法律正确。2011年，湖北高院第一次对本案进行二审时，《房地产案件解答》仍然有效，湖北高院作出的发还重审裁定和武汉中院作出的重审判决，对《房地产案件解答》的规定进行适用，适用法律正确。二审法院只是引用了重审判决的内容，不存在适用法律错误的问题。另，本案重审时，法院即明确释明了涉案合同无效的法律关系，中行宝丰支行未提出不同意见，合同效力已经不是双方争议的焦点。二审中，合同效力仍然不是审理的焦点。再审中，合同效力问题也不应作为审理焦点。（二）即便合同效力始终是焦点，中行宝丰支行对双方究竟是何种关系的主张是混乱的。我方认为，无论双方是合作建房关系还是房屋买卖关系，因双方擅自在没有经过政府审批的情况下转让国有土地，《合作建房合同》均应被确认为无效。另，中行宝丰中行提出涉案房屋属于自用自建的情形不属实，其占用房屋多年不是出于自用办公目的，而是作为经营性用房。（三）中行宝丰中行主张中南汽修公司占用国有土地，造成国有资产流失的事实不属实。中南汽修公司是经过合法有效的改制程序，其后由中合信达公司收购原股东交通控股公司的股权，转化为私营企业，股权转让过程中，包含中行宝丰支行占用的房屋在内的十二层办公楼，纳入了国有股权转让时资产评估的范围，不存在国有土地资产流失的问题。所谓国资委、审计局等单位，并非法定确认房屋权属和土地权属的相关部门，其出具的文件也没有直接确认中行宝丰支行的权属。（四）中行宝丰支行提到本案形成的历史原因，并不能推翻法律规定、排除法律的适用。综上，中南汽修公司请求依法驳回中行宝丰支行的再审请求。
本院认为，涉案《合作建房合同》的性质、效力以及法律后果，是本案争议的焦点问题。
（一）关于再审审理范围。中南汽修公司认为，因二审法院将本案发还一审重审后，重审法院已向当事人释明涉案合同无效，且合同效力问题也不是本案二审审理的焦点问题，所以涉案合同效力不应再作为再审审理范围。本院认为，民事案件中有关民事合同性质及效力的认定，属人民法院应当依据审判职权审查的范围，不受当事人提出诉讼请求范围的限制。重审法院释明讼争民事合同无效，属于本案发回重审后一审法院依审判职权对合同效力作出的独立判断，属正当行使审判职权行为，并无不妥。民事诉讼程序中设置审判监督程序的目的就是为依法纠错和维护生效裁判文书既判力。对涉案合同性质和效力的认定直接关乎当事人实体民事权利，是当事人提出具体诉讼请求的权力基础。据此，当事人对原审有关民事合同性质、效力的认定有权申请再审，本院应当对再审申请人就相关民事合同效力提出的再审请求予以审查。
（二）《合作建房合同》性质。从《合作建房合同》的签约主体看，是由中南汽修厂（甲方）和中行宝丰支行（乙方）签订于1993年4月22日，签约当时的合同主体分别为国有企业和国有金融机构，均非房地产开发企业，不具备房地产开发经营资格。从合同的内容看，双方约定由甲方出地，乙方出资金合作建设十二层综合办公楼，建成后双方5：5分配综合办公楼为各自办公使用。合同还约定，综合办公楼建成后，甲方负责为乙方办理产权转让手续。签约时，讼争土地登记为工业用途的划拨土地。中南汽修厂以对其生产办公楼进行改造为由，办理了立项、报建、规划等手续。从合同目的看，中南汽修厂是为实现企业办公楼的改造，采取融资方式合作建房，并约定房屋建成后按照5：5比例分配办公用房。涉案十二层综合办公楼建成后，双方于1997年底依照约定比例对讼争办公楼实际进行分配，中行宝丰支行占有使用至今，至此，订约目的基本实现。综上，《合作建房合同》约定中南汽修厂出地、中行宝丰支行出资，双方合作改造中南汽修厂老旧综合办公楼并按5：5分配重建新房的主要内容，体现了合作建房双方共同出资、共担风险、共享利益的法律特点，但合作建房目的是为改造中南汽修厂老旧办公楼以部分由划拨用地使用权人自用及部分交由中行宝丰支行使用，而非擅自变性为开发项目以售房等开发行为获益，故合同性质应认定为在国有划拨土地上的合作建房合同。
（三）合作建房合同效力。《合作建房合同》约定，“综合楼建成后，属乙方（中行宝丰支行）所有权的部分，由甲方负责为乙方办理产权转让手续”；2001年9月7日《协议书》约定，“甲乙（中行宝丰支行）双方各指派一人共同办理综合办公楼房屋产权证、土地使用权证及为乙方办理相关房屋产权、土地使用权转让手续”；中南汽修厂呈报武汉市规划局的《关于申请我厂十二层生产办公综合楼改造有关问题的请示报告》称，“请市规划局体谅企业的实际困难。对我厂第二期改造工程厂门前的生产办公楼不纳入批租”。从以上内容看，合作建房合同中，有关中行宝丰支行约定取得的讼争标的物土地使用权和分配房屋所有权证的性质如何？即所占划拨土地以后是否变性为出让土地；如不变性，应否向有权政府部门申请增加中行宝丰支行为改造后的综合办公楼划拨用地及地上附着物使用权人；如变性，如何将综合办公楼改造项目纳入开发项目立项及纳入年度开发规划，双方约定不具体、不明确。2004年，中南汽修公司先后办妥了讼争建设项目房屋所有权证和土地使用权证，用地性质仍为划拨。但尚未履行“为乙方（中行宝丰支行）办理相关房屋产权、土地使用权转让手续”合同义务。可见，双方在《合作建房合同》中的有关约定内容，尽管不甚详尽，但并未违反法律、法规强制性规定。从合同履行情况看，双方履行了申请综合办公楼项目改造报批、开工建设审批、国有资产管理审核、申领房屋土地权证等行政审批手续；并无规避法律规定，违反城市整体规划或项目规划，偷逃出让金或国家税款等违规行为，也不存在擅自变更讼争建设项目占地的划拨性质，或违背划拨土地用途，擅自将划拨土地用于房地产开发，损害国家利益或社会公共利益等违法行为。时至今日，双方订立的合建合同基本履行完毕，中行宝丰支行已实际转移占有分配房屋18年余，讼争标的物－综合办公楼的房屋产权证、土地使用权证也均已办妥，尚余双方共同为中行宝丰支行分配房产办理相关房屋产权、土地使用权转让手续等合同义务，双方应当继续遵循诚信原则，按照订约目的，严守国家法律规定，为履行后续合同义务作出具体安排并实际履行，不能因为后续合同义务未履行完毕而反推在前订立的民事合同无效。据此，本院认为合作建房合同有效，双方应循诚信原则，依照《合同法》、《城乡规划法》、《城市房地产管理法》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等法律、法规相关规定，为中行宝丰支行分配房屋办理房产证和土地使用权证。
（四）关于涉案房产在本案应如何处理的问题。如上所述，《合作建房合同》及办证《协议书》等合作建房合同有效，中南汽修公司一审反诉请求确认《合作建房合同》无效的理由不能成立，再审申请人中行宝丰支行主张合作建房合同有效的请求，应予支持。合同双方当事人应当继续履行“为乙方（中行宝丰支行）办理相关房屋产权、土地使用权转让手续”的合同义务，如需变更用地性质为出让，尚需履行规划审批及报经有批准权的人民政府批准、与土地管理部门签订出让合同等法定程序；如不改变用地性质，变更部分划拨用地的使用权人，也需报有批准权的人民政府审批。故中行宝丰支行主张确认其分得房地产的所有权的请求，目前尚不具备办证的法定条件，中行宝丰支行的该项请求应予驳回。但中行宝丰支行对讼争房屋的占有使用具有合同依据和法律依据，属合法占有，二审判决其从湖北省武汉市汉江区青年路308号房屋中腾退，缺乏事实和法律依据，应予纠正。
综上，二审判决认定的事实清楚，适用法律错误，本院予以纠正。本院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款之规定，判决如下：
一、撤销湖北省高级人民法院（2013）鄂民一终字第33号民事判决；
二、中国银行股份有限公司武汉宝丰支行与武汉中南汽车修造有限公司签订的《合作建房合同》及《协议书》有效；
三、驳回中国银行股份有限公司武汉宝丰支行的其他诉讼请求；
四、驳回武汉中南汽车修造有限公司的反诉请求。
一审案件受理费81800元由中国银行股份有限公司武汉宝丰支行负担32720元，武汉中南汽车修造有限公司负担49080元；一审财产保全费5000元由中国银行股份有限公司武汉宝丰支行负担；一审案件反诉费91944.5元由武汉中南汽车修造有限公司负担；二审案件受理费81800元由中国银行股份有限公司武汉宝丰支行负担32720元，武汉中南汽车修造有限公司负担49080元。
本判决为终审判决。
