导读：

小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，亦称“乡产权房”。“小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。该类房没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给予备案。所谓产权证亦不是真正合法有效的产权证。

相关法条：

《中华人民共和国担保法》第四十一条 当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。

《中华人民共和国合同法》第一百九十六条 借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。

《中华人民共和国合同法》第二百零五条 借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。

《中华人民共和国合同法》第二百零六条 借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。

《中华人民共和国合同法》第二百零七条 借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。

《中华人民共和国担保法》第十八条 当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。

连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。

经典案例：

以新余高新技术产业开发区洪利小额贷款股份有限公司与万志平、张丽丽、万青华、林敏借款、保证合同纠纷一案分析。

裁判要旨：

根据《中华人民共和国担保法》第四十一条规定：当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。由于四被告这些抵押担保没有依法办理抵押登记，原告与四位被告的抵押合同尚未生效，对善意第三人不产生约束力，原告主张对抵押物优先受偿权与法律规定不符，本院不予支持。

附 判决书：

新余高新技术产业开发区洪利小额贷款股份有限公司与万志平、张丽丽、万青华、林敏借款、保证合同纠纷一审民事判决书

新余市渝水区人民法院

民事判决书

（2014）渝民初字第02388号

原告新余高新技术产业开发区洪利小额贷款股份有限公司，住所地新余市仙来中大道成长大厦一楼。

法定代表人罗小华，该公司董事长。

委托代理人邹文秀，江西文钧律师事务所律师。

被告万志平，男，1976年6月7日生，汉族，江西省新余市人。

被告张丽丽，女，1975年11月8日生，汉族，江西省新余市人。

被告万青华，男，1971年10月17日生，汉族，江西省新余市人。

被告林敏，男，1968年4月27日生，汉族，江西省新余市人。

原告新余高新技术产业开发区洪利小额贷款股份有限公司（下称原告）与被告万志平（下称第一被告）、张丽丽（下称第二被告）、万青华（下称第三被告）、林敏（下称第四被告）借款、保证合同纠纷一案，本院于2014年9月20日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年1月5日公开开庭进行了审理。原告委托代理人邹文秀、第三被告、第四被告到庭参加诉讼。第一、二被告经本院传票传唤无正当理由拒不出庭。本案现已审理终结。

原告诉称，2012年7月23日，原告与第一被告签订《借款合同》一份，合同约定：第一被告向原告借款人民币70万元，借款期限3个月，借款利率为月利率15‰，逾期未还，月利率为22.5‰；第二、三、四被告还分别与原告签订《保证合同》并用各自所有的住房进行抵押担保。现该笔借款期限己届满，第一被告只归还了部分借款，还有513500元未履行还款义务，经多次催促未果，原告起诉至法院，诉讼请求：1、判令第一被告向原告归还借款本金513500元，利息109172元（暂计算至2014年8月31日），两项合计622672元及计算至实际付清之日止的利息；2、判令第二、三、四被告对上述借款本息承担连带清偿责任；3、判令原告对第一、二被告共有的位于新余市渝水区城北办堆上村委夏家村西面第三栋二单元东面一至六楼共6套住房、第三被告所有位于新余市渝水区城北办堆上村委夏家村东面第二栋一单元东面一至六楼共6套住房、第四被告位于新余市渝水区城北办桥背村委七家山村073号一栋40套住房享有抵押权优先受偿权；4、本案诉讼费用由被告承担。

第三被告辩称，借款及担保属实，借款期限为三个月，但第三被告是2014年11月13日才收到法院的传票等，已经超过二年，此前一直未通知，甚至没有接到原告的电话催过还款，担保期限已过，第三被告不承担保证责任。

第四被告辩称，担保是属实，但二年未接到原告的催款通知，已过担保期限，第四被告不再承担保证责任；至于抵押担保的问题，第四被告仔细查看了房屋集体土地使用证，该证上明确了“本证不得用于土地使用权抵押、转让等。”所以该项抵押也是无效的，请求依法驳回原告对第四被告的诉请。

原告为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据材料：

一、第一被告与原告借款合同一份、借款凭证一份、农商行转帐凭证两份、第一被告出具的委托书一份。拟证明：1、原告将70万元现金出借给第一被告，从2012年7月23日至2012年10月22日止，借款期限为3个月，月利率为15‰，按月支付利息。2、逾期不归还，月利率按22.5‰计息。3、2012年7月24日，原告将70万元现金分两次，一次为40万元，一次为30万元。转入了第一被告及第一被告委托的刘艳的帐户中。

第三、四被告质证认为，开始说是三分的利息，票据上显示的15‰，后面15‰的是贷款人先给付了原告，原告才发放了70万元给第一被告。

二、2012年7月23日第一、二被告出具的承诺书、抵押合同各一份、城北办堆上管理处出具的证明。拟证明第一被告自愿以其位于新余市渝水区城北办堆上村委夏家村西面第三栋二单元东面一至六楼对本案中的借款进行抵押担保。

第三、四被告质证对事实没有异议，但认为：1、房屋按法律规定不能抵押；2、担保也是上当受骗。

三、第二被告2012年7月23日同意保证承诺书、2012年7月23日第二被告与原告订立的保证合同一份。拟证明第二被告对本案的借款本息承担连带保证责任，保证期间为主债务届满之日起两年。

第三、四被告质证没有异议。

四、第三被告出具的同意保证承诺书、与原告签订的保证合同一份。拟证明第三被告自愿对本案当中的借款本息承担连带保证责任，保证期间为主债务届满次日起两年。

第三被告质证对于签字没有异议，是第三被告本人签订的，真实性无异议。但也是上当受骗的情况下签订。

第四被告质证没有异议。

五、2012年4月23日城北办堆上管理处证明一份、2012年7月23日第三被告承诺书一份、抵押物明细表一份、2012年7月23日抵押合同一份。拟证明第三被告自愿以与位于新余市城北办堆上村委夏家村东面第二栋一单元东面一至六楼共六套住房对本案的借款本息承担抵押担保责任。

第三被告质证对真实性无异议。

第四被告质证没有异议。

六、第四被告于2012年7月23日同意保证承诺书一份、第四被告保证合同一份。拟证明第四被告自愿对本案当中的借款本息承担连带保证责任，保证期间为主债务届满次日起两年。

第三、四被告质证没有异议。

七、2012年7月23日第四被告承诺书一份、抵押物明细表一份、2012年7月23日抵押合同一份、集体土地使用证一份（复印件）。拟证明第四被告自愿以其位于新余市渝水区城北办桥背村委七家山村073号一栋四十套住房对本案的借款本息承担抵押担保责任。

第三、四被告质证没有异议。

八、婚姻登记审查表。拟证明第一、二被告系夫妻关系。

第三、四被告质证没有异议。

第三被告没有向本院提交证据材料。

第四被告向本院提交集体土地使用证一份。拟证明国家规定不能进行抵押，原告违法。

原告质证认为小产权房当时办不了抵押登记，贷款人员对法律上认识有盲区，最后请法院裁决。

第三被告质证没有异议。

本院于2014年12月14日向第一、二被告送达了起诉状副本、应诉通知书、举证通知书、开庭传票，第一、二被告既未到庭参加诉讼，也未提交答辩状及证据材料，视为其放弃答辩、举证、质证及抗辩的权利，由此产生的不利后果由其自行承担。

上述证据经庭审质证，第三、四被告对原告第三、五、六、七、八组证据无异议，本院予以认定，并作为定案依据。

对其他证据，质证一方提出了异议，现综合评判如下：一、对原告第一组证据，第三、四被告对证据的真实性无异议，但认为原告口头说利率为三分，票据上显示15‰，后面这15‰是第一被告先付给了原告，原告才发放70万元借款。本院认为，第三、四被告对证据的真实性无异议，也就是第一被告对签订借款合同和收到借款无异议，对于借款时是否支付利息，第三、四被告没有提交证据证明，其异议不能成立，本院对该组证据予以认定。二、对原告第二、四组证据，第三、四被告质证对该二组证据的真实性无异议，但认为抵押物是集体土地，该土地证上明确“本证不得用于土地使用权抵押、转让等。”抵押不合法，且是上当受骗后签订的保证承诺书。本院认为，第三、四被告是对抵押担保的合法性提出异议，当然，该项抵押不是土地使用权抵押，但是法律规定用房屋抵押，应当进行抵押登记，而本案中的房屋均未依法办理登记，故本院对该证据中的房屋抵押合同认定为尚未生效；第三、四被告认为是受骗后签订保证承诺书和保证合同，其并未提交证据证明，故对该二组证据中的承诺书和保证合同本院予以认定。三、对第四被告提交的证据，第三被告质证无异议，原告质证对证据的真实性无异议，对证明目的提出异议，并认为，小产权房当时办不了抵押登记，贷款人员在法律认识上存在盲区，抵押是否有效由法院确定。本院认为，本案中的房屋抵押，所用的房屋全部为集体土地使用权证，不是国有出让土地使用证，也没有进行抵押登记，抵押不生效，本院对该证据予以认定，并作为定案依据。

根据上述已认定的证据、庭审笔录和当事人的陈述，本院认定如下事实：

2012年7月23日，原告与第一被告签订《借款合同》一份，合同约定：第一被告向原告借款人民币70万元，借款期限3个月，借款利率为月利率15‰，逾期未还，月利率为22.5‰；第二、三、四被告还分别与原告签订承诺书、《保证合同》，保证方式为连带责任保证，保证期限为主合同项下的债务履行期限届满日次日起两年止，四位被告还用各自所有的集体土地使用权证住房进行抵押担保，这些抵押担保没有依法进行登记。2012年7月24日原告向第一被告发放贷款70万元。现该笔借款期限己届满，但第一被告只归还了部分借款，还有513500元未履行还款义务，经多次催促未果，原告起诉至法院，并提出前列诉讼请求。

又查明，第一、二被告为夫妻关系，第三被告为第一被告的哥哥。

本院认为，本案属借款、保证合同纠纷。原告与第一被告签订的《借款合同》及原告与第二、三、四被告签订的《保证合同》是当事人的真实意思表示，除《借款合同》第十二条第三项借款逾期利率约定过高需要调整外，其余没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效，本院予以认定。原告依约履行了向第一被告发放贷款700000元的义务，第一被告未按约履行还本付息的义务，尚欠借款513500元及其利息未还，构成违约。因此，原告诉请判令第一被告向原告归还借款513500元的主张，于法有据，本院予以支持。原告要求第一被告归还借款利息109172元及至付清款项之日止利息的诉请，其利息是从2013年11月21日暂计算至2014年8月31日，该计算期限符合合同约定，本院予以支持，但原告诉请的利息计算包含了逾期利息，其逾期利息计算标准是根据原告与第一被告在《借款合同》中的约定，按月利率22.5‰计算的，该利率超过了中国人民银行同期贷款利率的4倍，故本院决定按同期贷款年利率6%（月利率5‰）的4倍计算，其利息95853元（513500元×5‰÷30日×280日×4倍＝95853元），超出部分不予支持；2014年9月1日起至还清借款之日止的利息也按月利率5‰的4倍计算。原告主张对四位被告用各自所有的集体土地使用权证住房进行抵押担保，这些抵押担保没有依法办理抵押登记，《中华人民共和国担保法》第四十一条规定“当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。”根据这条规定，原告与四位被告的抵押合同尚未生效，对善意第三人不产生约束力，原告主张对抵押物优先受偿权与法律规定不符，本院不予支持。原告主张第二、三、四被告对第一被告上述借款本息承担连带清偿责任的请求，符合双方签订的《保证合同》约定，本院予以支持。第三、四被告辩称自己是受骗后才签订保证担保的和本案诉讼时效已过，保证人不再承担保证责任的辩称意见，其没有提供证据证明，而且借款于2012年10月22日到期，本案于2014年9月20日立案，没有超过双方约定两年的保证期间，其辩称意见与事实和法律不符，本院不予采信。第一、二被告经本院合法传唤拒不到庭参加诉讼，亦未向法庭说明正当理由，视为其放弃质证和抗辩的权利。依据《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条和最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：

一、被告万志平应于本判决生效之日起十日内归还原告新余高新技术产业开发区洪利小额贷款股份有限公司借款513500元，并支付暂计至2014年8月31日的利息95853元，共计人民币609353元。

二、被告万志平应按月利率5‰的4倍支付自2014年9月1日起至实际付清款项之日止的利息。

三、被告张丽丽、万青华、林敏对上述第一、二项款项承担连带清偿责任。

四、驳回原告新余高新技术产业开发区洪利小额贷款股份有限公司其他诉讼请求。

案件受理费10027元，由被告万志平承担，被告张丽丽、万青华、林敏连带承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省新余市中级人民法院。