导读：

农村的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有。根据《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》关于“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房”的规定，宅基地、农民住宅或小产权房仅能在农村同一集体经济组织内部成员之间进行流转，城镇居民到农村购买农民住宅的行为是不受法律保护的，该买卖行为一般是无效的。

经典案例：

以汪反里、罗水秀与黄利梅农村房屋买卖合同纠纷一案为例分析。

裁判要旨：

农村的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有。本案诉争的拆迁安置房附着的土地属于农村集体土地，根据《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》关于“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房”的规定，宅基地、农民住宅或小产权房仅能在农村同一集体经济组织内部成员之间进行流转，城镇居民到农村购买农民住宅的行为是不受法律保护的，该买卖行为一般是无效的；同时，该房屋作为拆迁安置房，是对农房被拆、土地被征收的对象的一种补偿机制，具有福利性和人身依附性，不得随意转让。本案中，被告黄利梅既非下罗村委会的成员，又非拆迁安置对象，故依法不能取得诉争房屋。因此，原告汪反里与被告黄利梅签订的《协议书》违反法律规定，属无效合同。

附 判决书：

南昌市中级人民法院

民事判决书

（2015）洪民三终字第91号

上诉人（原审原告）汪反里，男，汉族。

上诉人（原审原告）罗水秀，女，汉族。

二上诉人共同委托代理人谢秋云，江西经辉律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）黄利梅，女。

委托代理人胡瑾、黄曼，江西赣联律师事务所律师。

上诉人汪反里、罗水秀与被上诉人黄利梅农村房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省南昌经济技术开发区人民法院（2014）洪经民初字第321号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人汪反里委托代理人谢秋云，上诉人罗水秀及其委托代理人谢秋云，被上诉人黄利梅及其委托代理人胡瑾到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原审法院查明，2002年，南昌经济技术开发区区工委、管委会决定对下罗村李汪自然村实施拆迁。原告汪反里的自建农房属于拆迁范围。2002年1月16日，下罗村委会与汪反里签订一份《下罗李汪自然村农房拆迁补偿协议》，该《协议》对拆迁补偿事宜进行了约定。2003年9月底，原告汪反里获得下罗村委会拆迁安置房一套，即下罗新村A区67号。2005年7月1日，原告汪反里（作为甲方）与被告黄利梅（作为乙方）签订了一份《协议书》，约定由乙方认购甲方所有的位于下罗新村A区67号拆迁安置房一套，认购价为396000元。《协议书》还对付款方式、交房方式、双方的权利义务及违约责任进行了约定。同日，原告汪反里收到被告黄利梅涉诉房屋的购房款390000元，并向被告出具了收据一份。《协议书》签订之后，原告汪反里将涉诉房屋交付给被告汪反里，同时将其向下罗村委会交纳涉诉房屋房款的收款收据等交付给被告黄利梅。另外，被告黄利梅为城镇居民。

原审法院认为，受土地市场价格的持续上扬、房屋拆迁补偿等利益驱动，售房者作为原告主张合同无效，同时要求返还房屋，无疑是一种故意毁约的行为，有违诚实信用的基本原则。在处理这类纠纷时，既要尊重历史、照顾现实，也要注重判决的法律效果和社会效果；既要有利于妥善解决现有纠纷、规范当事人交易行为，又要平衡当事人之间的利益关系，兼顾诚实信用，维护农村社会的和谐稳定；并充分考虑合同的履行状况以及双方当事人就房屋返还的意思是否一致。本案中，原、被告之间签订的《协议书》在九年多以前就已经得到履行，且双方就房屋返还无法达成一致，故而原告起诉至法院，要求确认《协议书》无效，同时要求被告返还房屋。对此，本院认为，农村的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有。本案诉争的拆迁安置房附着的土地属于农村集体土地，根据《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》关于“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房”的规定，宅基地、农民住宅或小产权房仅能在农村同一集体经济组织内部成员之间进行流转，城镇居民到农村购买农民住宅的行为是不受法律保护的，该买卖行为一般是无效的；同时，该房屋作为拆迁安置房，是对农房被拆、土地被征收的对象的一种补偿机制，具有福利性和人身依附性，不得随意转让。本案中，被告黄利梅既非下罗村委会的成员，又非拆迁安置对象，故依法不能取得诉争房屋。因此，原告汪反里与被告黄利梅签订的《协议书》违反法律规定，属无效合同。因此，原告汪反里要求确认双方签订的《协议书》为无效合同的诉讼请求，予以支持。同时，对被告黄利梅辩称双方签订的《协议书》为有效合同的主张，不予支持。但是，原告汪反里将其拆迁安置房转让给被告黄利梅，其转让行为蕴含了放弃安置房的意思表示。而这种弃权行为属于单方法律行为，无须他人的意思表示即可生效，且目前亦无任何法律、法规禁止权利人作出此种行为。随着安置房的交付，原告汪反里作为出卖人的弃权行为也发生了法律效力。弃权行为一经发生法律效力，能否撤销，就取决于买受人的态度。如果买受人同意返还房屋，说明出卖人还有撤销弃权行为的条件；但如果买受人不同意返还房屋，则出卖人就丧失了撤销弃权行为的条件。本案中被告黄利梅明确表示不同意返还诉争房屋，故原审法院对于原告汪反里、罗水秀要求被告黄利梅返还位于下罗新村A区67号拆迁安置房的诉讼请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第五十八条、第五十九条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、第四十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条之规定，判决如下：一、确认原告汪反里与被告黄利梅于2005年7月1日签订的《房屋认购协议书》无效；二、驳回原告汪反里、罗水秀的其他诉讼请求。

案件受理费7150元，由原告汪反里、罗水秀负担。

汪反里、罗水秀不服一审判决，向本院提起上诉。

汪反里、罗水秀上诉请求：1、撤销一审判决第二项判决，改判由被上诉人黄利梅返还上诉人位于南昌市经济技术开发区蛟桥镇下罗村下罗安置新村A区67栋房屋一栋，由上诉人退回被上诉人购房款390000元；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。其主要上诉理由为：一审法院已确定上诉人与被上诉人之间农房买卖合同无效，而又驳回上诉人要求返还房屋的诉讼请求，前后矛盾，与我国相关法律规定相悖。1、被上诉人黄利梅作为城市居民，相关法律、法规已经明文规定禁止其购买农村住宅，而一审法院认为被上诉人购买上诉人的农房系上诉人单方弃权行为，无任何法律、法规禁止权利人作出此种行为；2、根据我国《合同法》对合同无效如何处理的规定，被上诉人应返还上诉人农房，并由上诉人退回被上诉人购房款。一审法院驳回上诉人该项诉请错误。至于双方有无过错，黄利梅和其丈夫均是国家干部，文化程度及对国家法律法规政策的了解程度，应明知农房买卖的政策，即被上诉人明知农房是国家禁止其买卖而购买，故过错程度明显在被上诉人方。而上诉人是农民，在未经与家人商议并同意的情况下将已装修的农房卖与被上诉人，且将农房所有的原始交款凭证等材料交予被上诉人，故上诉人在本案当中没有过错。

被上诉人黄利梅辩称，1、答辩人与上诉人签订的“房屋认购协议书”协议书合法、有效，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，协议内容没有损害国家、集体及第三方合法权益，也不妨害社会公序良俗。该系双方真实意思表示，无欺诈、胁迫、乘人之危等情形；2、南昌市经济技术开发区蛟桥镇下罗村村民委员会双方签订的房屋认购协议书表示追认，当时并没有具体的限制性规定。由于我国实行村民自治，因此村委会的意见至关重要；3、上诉人与答辩人签订房屋认购协议书后，已各自履行了支付房屋价款和交付房屋的义务，该合同所约定的主要内容已实际履行完毕；上诉人在上诉状说出售该房屋未与家人商议与事实不符，上诉人在金钱、利益驱使下，见利忘义、背信毁约，这种做法严重违背了社会的诚信原则和法的公平精神，扰乱了社会的和谐、稳定。

本院对一审查明的案件事实予以确认。本院还查明，汪反里与黄利梅于2005年7月1日签订房屋认购协议，该协议约定黄利梅认购汪反里所有的位于南昌市昌北经济开发区下罗的下罗安置新村内A区67号栋（共三层，建筑面积398平方米）房屋壹栋。

本院认为，汪反里、罗水秀与黄利梅签订的《房屋认购协议书》因违反了《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》关于“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房”的规定而无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。本案的诉争房屋已出售10年之久，并且黄利梅已装修，因此原审判决本案诉争房屋不返还并无不当。综上，原审法院查明事实清楚，处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费7150元，由汪反里、罗水秀承担。

本判决为终审判决。